Elképesztő átalakulások után van az irodapiac, de még mindig nem egyértelmű az irány, a legtöbb szereplő ugyanis a kivárás mellett tette le a voksát. Emellett a home office, a coworking, az irodaterületek albérletbe adása, a rugalmas bérleti szerződések és az átadások csúsztatása az, ami egyszerre a hatást gyakorol a bérlők, tulajdonosok, finanszírozók, befektetők döntéseire. A forrongó események miatt talán még nem érdemes aggódni, viszont az is valószínű, hogy az útmegtalálás még nem 2022-ben fog eljönni. Kalaus Valterrel beszélgettünk a hazai irodapiaci tapasztalatairól, aki egy 2022-ben bejelentett partnerség eredményeként már a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatójaként válaszolt kérdéseinkre.

Janárban jelentették be, hogy az amerikai ingatlantanácsadóval, a Newmark Grouppal együttműködésre lép a VLK Consulting. Hogyan alakult ki ez a partnerség és hogyan következett be a Cresa-tól való elválás?

A Cresa-tól való elválás előkészületei még az új partneri lehetőség előtt elindultak, Magyarország mellett több európai ország is kevesebb figyelmet kapott a részükről a pandémia időszakában. Ezzel szemben, a Newmark felismerte, hogy felszálló ágban van a közép-európai és a magyar kereskedelmiingatlan-piac. Ezért is mondhatom, hogy egy egészen más szintre próbáljuk vinni a szolgáltatásainkat, illetve a céget, a Newmarkkal való együttműködés keretében. 

A szakmában főként a bérlőképviselet szakértőjeként pozícionálták magukat. Lesz ebben változás?

 A bérlőképviseleti filozófia megmarad, ehhez szeretnénk további szolgáltatásokat csatolni, ami a Newmarknál már létezik, például ilyen a munkahelyi folyamatokat érintő tanácsadás, vagy az értékbecslés. Ezek a szolgáltatások a világ más részein már léteznek a Newmark-irodákban, viszont itt még nem tudtuk ezt meglépni.

Mik most az igények, az elvárások a bérlők részéről?

Egy elképesztően érdekes időszakot élünk ezen a piacon. Látunk olyat, aki a területének a felét vissza akarja adni, és olyat is, aki még plusz területeket bérel. Még két év után sincs egy kialakult trend. A home office korábban is létezett, a pandémia csak megerősítette ezt a fajta munkavégzést. Először pár hónapig pozitív érdeklődéssel fogadta mindenki, hogy nem kell bemenni az irodába, nyár után már szívesen mentek volna vissza a dolgozók, majd jött a következő hullám. Rengeteg olyan dolgot átéltünk, aminek még mindig nincs konklúziója, de éppen most, nagyon sok cég szeretné visszahozni a dolgozókat az irodába, hogy jobban tudják tartani a kontrollt, miközben elismerik a home office előnyeit is. Meg kell találni egy egészséges egyensúlyt, amire valószínűleg a hibrid megoldás a válasz. Heti egy otthoni munkavégzéssel nincs gond, de kezdünk beleunni abba, hogy minden csapatépítésnél, új kolléga betanításánál, vagy a projektmegbeszéléseknél a képernyőt kell nézni.

A szerződésekbe teljesen más típusú feltételek kerülnek, mint korábban?

 A szerződések nem különböznek, alapvetően nem változott meg a fundamentális része az ingatlanpiacnak. A kihasználatlanság valamivel magasabb lett, 9 százalék körüli, de van olyan része a piacnak, ahol 5,5 százalék, máshol 31 százalék. Az építkezések nem álltak meg, lassulnak ugyan, hiszen a fejlesztőnek most érdekében állhat a csúsztatás, de így is vannak átadások. Óriási a bizonytalanság, és azt látom, hogy azok a cégek, amelyek 3-4 évvel ezelőtt a költözés mellett döntöttek volna, most inkább kivárnak, a jelenlegi helyükön hosszabbítanak 1-2 évet, mert nem tudják, hogy mikor hozhatják vissza a munkavállalókat az irodákba.

Közben megjelent az igény a zöld épületekre, egyre fontosabbak az ESG szempontok. Megfizetik a bérlők a drágább irodákat?

 Az ESG szempontok kiemelkedően fontosak, főleg a multinacionális cégeknél. A mostani helyzet hasonlít arra, amikor az épületminősítések elérték Magyarországot is, és mindenki szerette volna megkapni, de egy fillért sem költöttek volna rá. Azt látom, hogy sok cég szeretné ezt a tételt „kipipálni” a listáján, de amikor választás előtt állnak, hogy a 15 eurós négyzetméterárat, vagy az ESG szempontoknak megfelelő irodaház 16,5 eurós négyzetméterárát fogadják el, akkor nem biztos, hogy az utóbbit fogják választani. A budapesti ingatlanpiac továbbra is árérzékeny, ugyanakkor a szofisztikált bérlők száma folyamatosan növekszik. Úgy gondolom, hogy nem feltétlenül egy ESG szempont alapján, de egy modern, jó épületért, ami maximálisan tud igazodni a bérlői igényekhez, hajlandók valamivel többet fizetni a bérlők.

Mi az, ami az újfajta bérlői igények miatt teljesen más egy most épülő irodaházban, mint egy 3 éve épültben?

A gépészet az egyik kritikus pont, ha valaki panaszkodik egy irodaházra, akkor tíz esetből kilencszer az a gépészet miatt van. Túl hideg van, túl meleg van, nem lehet szabályozni, túl lassan, vagy erősen fúj, nincs elég  vagy nem megfelelő a fény, stb. Az újabbaknál már jobban figyelnek arra, hogy minél több természetes fény legyen, dinamikusabban lehessen szabályozni a hideget, meleget, legyen érintésmentes bejutás, és olyan rendszer, amivel egyre jobban a bérlői tevékenységhez igazodva működtethető az épület. Például, ha egy szinten még tartózkodik 20 ember, akkor lehetőség van csak azt a szekciót hűteni, fűteni, friss levegővel ellátni anélkül, hogy az egész épületet vag akár csak az ta szintet kellene üzemeltetni. A másik fontos szempont a szolgáltatások minősége. Egyre jobban el vagyunk kényeztetve ilyen szempontból, sok bérlő azt nézi, hogy milyen étterem, kávézó és boltok vannak a környéken. Ha az irodához közel el tudjuk intézni az ügyeinket, akkor szeretni fogunk bejárni, ha viszont semmilyen szolgáltatás nincs, akkor az otthonunk környékén fogjuk ezt megoldani, és inkább otthonról dolgozunk.

A kijárási tilalom eléggé megütötte az irodaházakban működő vendéglátóegységeket, hiszen napi több ezer emberre vannak berendezkedve. Mi most a helyzet?

Rendkívül nehéz lett a kávézók, éttermek üzemeltetése, de a nagy választékkal rendelkező éttermek a pandémia alatt is végig nyitva voltak. Könnyebb és kiszámíthatóbb volt, amikor a dolgozók minden nap bejártak, de akinek nagy tapasztalata van kantin-üzemeltetésében, az ki tudta tapasztalni az elmúlt két évben, hogy milyen bejárási terv alakult ki, melyik nap hányan vannak bent.

Kellett engedményeket tenni?

Az irodahasználóknál csak kivételes esetben, a retail egységek, az éttermek, kávézók esetében viszont kellett. Óvatosabb időszakban volt, hogy alig 10-20 százalékon ketyegtek az épületek. Szerencsére sok tulajdonos felismerte, hogy például egy étterem nemcsak egy bérlő a földszinten, hanem egy szolgáltatás, ami segít abban, hogy visszajöjjenek a munkavállalók az irodába.

Vannak már olyan bérlők, akik találkoznak a rettentően megemelkedett energiaárakkal?

Igen. A bérleti díjak emelkedésére nem számítunk a következő években, viszont egyértelmű, hogy az üzemeltetési költség nőni fog. Most 3,5-5 euró között mozog a legtöbb ’A’ kategóriás épületben, a megnövekedett takarítási, fertőtlenítési igények, illetve a modernebb gépészeti eszközök miatt egyszerűen nem lehet ennél alacsonyabban tartani. De a feketeleves szerintem még csak most jön a megemelkedett energia árak következményeként!

Fejlesztői oldalon már van példa coworking tér létrehozására. A bérlőknél is látszik, hogy egyre érdeklődőbbek a közösségi irodák iránt? Ha elindult ez a folyamat, akkor megváltozhat a tulajdonosok üzleti modellje?

A folyamat elindult, nincs könnyű dolguk a tulajdonosoknak, mert a piacon elég komoly játékosok vannak, ez a 3-5 szolgáltató régóta jelen van és jól összerakott üzleti modellel működik. Ebben a szegmensben a szolgáltatás és a rugalmasság a hívószó. Ha a bérlő bármikor tud nagyobb tárgyalót, vagy több irodát bérelni az épületben, akkor nem aggódik a bővülés miatt, és nem is érdeke, hogy eleve egy nagyobb irodaterületért fizessen bérleti díjat és üzemeltetési költséget amikor még nem is használja azt a részt. A bérbeadók felismerték a rugalmasság fontosságát, ugyanakkor egy pénzügyi befektető, egy finanszírozó, egy bank nagyon nehezen kezeli a bizonytalanságot. A másik a szolgáltatás része, sokkal komfortosabb egy megbeszélés úgy, hogy meg lehet inni egy kávét, vagy hoznak egy pohár vizet. Az ilyen fajta pluszszolgáltatásokat szeretik a bérlők, de az ebből fakadó magasabb bérleti díj ismét érzékeny kérdés.

Budapest a sor végén jár a szolgáltatott irodahasználatban európai összehasonlításban. Van, ahol a 20-30 százalékot is eléri az ilyen típusú terület. Vizionálhatjuk, hogy ez nálunk is nőni fog?

 Valóban itt van a környéken a legkevesebb szolgáltatott iroda, lehet, hogy nálunk még nem annyira terjedt el a rugalmas munkavégzés. Ebben a kultúrában jobban ragaszkodunk a saját irodához, mindenki szereti a saját íróasztalát.

De ha azt mondja egy multi, hogy a saját kultúrájához kell alkalmazkodnia a munkavállalóknak?

Most az első számú probléma megtartani, és elérni a megfelelő munkavállalókat, így senki nem tud erőből játszani, mert akkor azt mondja a dolgozó, hogy köszöni szépen, elmegy máshová. Félnek, hogy elveszítik a képzett munkaerőt. Sajnos nálunk nagyon alacsony a lojalitás, főleg a fiatalok körében, ezért a munkáltatók nem nagyon akarnak drasztikus változtatásokat eszközölni.

Még akkor sem, ha üzletileg teljesen irracionális, hogy valaki három napos home office mellett, amikor az irodában van, akkor saját asztalt akar?

Pontosan. Kisebb ennek a költsége, mint az a rizikó, hogy elveszítenek 20-30 embert. Ez egy pénzügyi kérdés. Ha elmegy egy megfelelő kolléga, azt nagyon gyorsan pótolni kell, különben nem lehet majd a tervezett számokat teljesíteni. Költsége van a fejvadász cégnek, de annak is, ha átmeneti időszakra kell felvenni valakit, ráadásul a bizonytalanság, hogy mikor lesz meg a megfelelő kolléga, mindig ott van. Ha ezeket beárazzuk, vélhetően nagyobb költség fog kijönni, mint akkor, ha plusz 10-20 százalék irodaterületet bérel a cég és meghagyja mindenkinek a saját asztalát. Hasonló a helyzet a költözéseknél, az irodaház váltásnál. Sok évvel ezelőtt kezdődött el, hogy cégek azért nem költöztek át Budáról Pestre, mert budai volt az ügyvezető, vagy úgy látták, hogy néhány kerülettel arrébb már több munkavállaló elvesztését kockáztatnák. Ritkán látni több alpiacot vagy városrészt áthidaló  költözéseket. A Váci útról nem fognak áttelepülni Dél-Budára, vagy fordítva. Első számú indokká vált, hogy azért nem költözünk el, mert attól félünk, hogy a dolgozóink egy bizonyos százalékát elveszítjük.

Ez hátráltatja az irodapiac folyamatos fluktuációját?

Inkább limitálja és meghatározza. Hosszú évek során kialakultak olyan népszerű irodai részek Budapesten, mint a Váci úti folyosó, Dél-Buda, Dél-Pest vagy a belvárosi rész. Vannak fejlesztők, akik próbálnak kísérletezni kevésbé népszerű lokációkkal, és még mindig limitált a siker. Általában a fejlesztés minőségével nincs semmi probléma, a lokáció kérdéses. Ez egy „róka fogta csuka helyzet”, hiszen a fejlesztők bele vannak kényszerítve az új helykeresésbe, hiszen a Váci úton már alig van üres telek, nem beszélve az infrastruktúráról. A következő fejlesztés nemcsak azért lesz drágább, mert elszálltak az árak, hanem mert nekik kell aránytalanul nagy részt vállalni az infrastrukturális fejlesztésekből.

Hogyan látja a folyamatban lévő és tervezett több százezer négyzetméternyi irodaházat?

Nagyon nagy szám ez, biztos vagyok benne, hogy lesznek olyanok, amik nem fognak megvalósulni. Úgy gondolom, hogy ahol a pandémia első felében elkezdték az építkezést, ott sokkal valószínűbb, hogy befejezik. Ugyanakkor lehet látni egy-két projektnél, hogy nehéz dolga van a fejlesztőnek, hiszen a tranzakcióknak körülbelül a fele hosszabbítás, és nem új bérlés.

Soha nem tér már vissza az öt-tíz éves bérleti szerződések nyugodt kora?

 Szerintem visszatér, de jelenleg a megszokott helyet nehezebben adják fel a bérlők, nehezebben köteleződnek el egy új irodaházba. Az egy örök kérdés, hogy tudunk-e hároméves szerződéseket kínálni egy új épületben. Egy olyan cégnél, amely teljesen más módon használja az irodát, az átalakítások elvégzése – pláne, ha még bent is laknak – a legköltségesebb és a legnehezebb. Ezt is bele kell kalkulálni, amikor a szerződés hosszát megválasztják. Új irodaház építésénél, alapvetően a fejlesztők megpróbálnak egy mágnesbérlővel megegyezni a projekt egy korai fázisában, hogy könnyebb legyen a fejlesztés finanszírozása. Spekulatív fejlesztésből mindig kevesebb van. A világ megváltozott, az építőipari költségek erőteljesen emelkedtek, ami eddig 400-500 euróból megvalósítható volt, az most 1000 eurónál tart. A mentalitás is más lett, most már akármennyi a kialakítás költsége, szeretik a tulajdonosok, ha a bérlő ebből vállal valamennyit. A fókusz a bérleti díjról áttevődött arra, hogy a bérlő mekkora tőkebefektetést tud felmutatni. Ha ez minimális, akkor a rugalmasságot kell feladnia, amit viszont nem szeretne, hisz nem tud tíz évre tervezni, sokszor még ötre sem.

A bizonytalan helyzetben is vannak azért tranzakciók, az egyik irodaház rekord alacsony hozamszinten, 5% alatt talált új gazdát. Egyre több kérdőjel van, de mégis a befektetőknek muszáj kihelyezniük a pénzeiket.

A magyar ingatlanpiac továbbra is vonzó a külföldi befektetők számára, és a magyar befektetői étvágy is elképesztően megnőtt az elmúlt években. Több magyar befektetői pénz keresi a helyét, mint külföldi. Vannak jó termékek, az ’A’ kategóriás irodaházak mindig is csúcson vannak, azokat mindig keresik, de a logisztika is egy nagyon forró termék mostanában.

Az ipari ingatlanoknál viszont egyelőre a fejlesztési szakaszban tartunk.

Igen, de mindenki keresi a logisztikai ingatlanokat. Azok a befektetők, akik eddig kizárólag ’A’ kategóriás irodaházat szerettek volna vásárolni, azok most egyre jobban nézik ezeket is, hiszen már nincs annyi irodatermék ami reális áron megvehető.

Felbolydult méhkas most a piac, rengeteg külső és belső kockázati tényezővel a korábban megszokott nyugodt időszakokhoz képest.

Sokkal több faktort kell figyelembe venni a döntéseknél, és az is jellemző, hogy mindenki próbál kissé kitekinteni az eddigi üzletmenetéből. Ezért is nagyon fontos számunkra, hogy a Newmark számos irodával rengeteg országban jelen van, így hozzáférünk még több információhoz. Ez egy rendkívül hasznos tudásbázis, hiszen nem a budapesti piac határozza meg a globális ingatlanpiacot, hanem mi követjük le azt. Érdemes figyelni, hogy milyen trendek alakulnak ki például New Yorkban, vagy Frankfurtban, főleg a multik világában, ahol még inkább igaz, hogy az anyavállalatok döntései más piacokra is eljutnak. Sok olyan helyzet volt a pandémia alatt, amikor a helyiek szerettek volna visszatérni az irodákba, de a céges szabályzat csak 10-20 százalékos jelenlétet engedett a házakban.

Ha marad esetleg hosszabb távon a magasabb kihasználatlanság, akkor az irodaterületek albérletbe adása esetleg fellendülhet. Létezik ez a piac? Mit lehet erről tudni?

A nagyobb cégeknél az a szokás alakult ki a hazai piacon, hogy nem adják albérletbe a területeiket. Londonban, ahol még mindig lehet látni 20-25 éves szerződéseket, könnyebb pénzügyileg kidolgozni, azt, hogy 10 év használat után kiadják a területük egy részét másnak, a következő 10 évre. Ebben a kérdésben a hazai piacon nem a bérleti díj a meghatározó, hanem, hogy a terület mennyire illeszkedik az albérlő elképzeléseihez. Ha nem kell nagy átalakítást végezni, akkor az albérlő is hajlandó kompromisszumot kötni, mert nem kell aláírni öt évet, csak kettőt, és kevesebbet is kell fizetni érte. Akkor van probléma, ha szükség lenne átalakításra, mert sem az épület tulajdonosa, sem az eredeti bérlő nem akar pénzt kiadni erre. Az albérlő pedig szintén nem akarja az átalakítás költségét kifizetni, mert a szemben lévő épületben a tulajdonos szinte ingyen elvégzi neki ezt, ha kifizeti a magasabb, 14-15 eurós, és hosszabb távra szóló szerződésben foglalt bérleti díjat. Azt szoktam mondani, hogy nézzük meg, hogy az érdeklődő igénye mennyire van közel ahhoz, amit jelenleg a terület kínál, ha közel van, akkor létrejöhet egy megállapodás.

Akkor ez a megoldás itthon kevésbé tud népszerű lenni?

Létezik valamekkora albérleti piac, de limitáltak a sikereink. A legjellemzőbb, hogy van egy projektcsapat, akinek elég 500 négyzetméter, viszont nem tudnak egy évnél hosszabb távra tervezni. Ők be tudnak költözni gyorsan egy meglévő területre, egy év múlva pedig meglátják, hogy miként alakulnak a dolgok.

Mit hoz 2022?

Szerintem idén még nem lesznek drasztikus változások. A kivárás jellemző továbbra is, a piac lassult, több a hosszabbítás, mint a költözés, de azért vannak új bérleti tranzakciók, csakúgy, mint ahogy építkezések, és átadások. Pénz és finanszírozás is van. Ugyanakkor a világ és Magyarország is tele van olyan forrongó eseményekkel, amelyek bizonyos szegmensek, cégek életét befolyásolják. Nem nyugodt ez az időszak, de a magyar piac még így is jól viseli. Nem kell aggódni, de csodákat se várjunk 2022-től. A jövő év, szerintem már jóval erősebb lesz.