A kánikula átírta a szabályokat az irodapiacon és megbuktatta a hibrid munkamodellt

A Covid alatt folyamatosan teret nyert a home office, majd megkezdődött az irodába való visszatérés globális folyamata. Az elmúlt egy-két évben kialakult egy egyensúlyi állapot, amely a hibrid munka keretében meghatározta az alkalmazottak irodai és otthoni munkavégzésének arányait. Most azonban a nyári kánikula átírta a szabályokat, hiszen az irodaházak jelentős hányadának energiarendszere és a városok infrastruktúrája nincsen felkészülve az ilyen extrém időjárási viszonyokra.

Az idei nyár elképesztő extrém időjárást hozott, Magyarországon is rekordok dőltek meg, két hullámban összesen több mint egy hónapig tartott a rendkívüli, tartós hőség. Ezzel együtt a Duna vízszintje újabb negatív rekordot döntött, hiszen a nyári aszály miatt a budapesti Vigadó téri vízmérőn 9 centimétert regisztráltak augusztus 2-án, sőt, időközben a paksi atomerőmű blokkjainak nagyobb hányadát is le kellett állítani.

A MAVIR adatai szerint a kánikula miatt megdőlt az abszolút nyári rendszerterhelési rekord, hiszen a fogyasztás megközelítette a téli, fűtési csúcsok szintjét. A hálózati szolgáltatók jelezték, hogy a hőség idején a megszokottnál 2-3-szor több üzemzavar történt, amely leállásokat és eszközhibákat okozott.

A nyári kánikula idején a napelemes rendszerek is történelmi termelési csúcsokat értek el, azonban a hálózat befogadóképessége miatt korlátozni kellett a visszatáplálást a stabilitás megőrzése érdekében. Mindemellett a Fővárosi Vízművek adatai szerint a hőségcsúcsok idején az átlagos napokhoz képest ötszörösére nőtt a vízfogyasztás, azonban a csővezetékek kapacitása nem bírta a tempót, így egyes településeken vízkorlátozást rendeltek el.

Kríziskezelés az irodapiacon

Nem véletlenül a kormányzat arra kérte a lakosságot, hogy az esti és éjszakai csúcsidőben ne használjon nagy teljesítményű háztartási gépeket, illetve a vízhasználat során is tanúsítson önmérsékletet.  De az energiabiztonság megőrzése érdekében a nagy fogyasztók is a legkritikusabb időszakokban jelentős megtakarítást értek el a villamos áram-használat során. 

„A kereskedelmi ingatlanok világában is számos nehézséget tapasztalhattak az üzemeltetők és a bérlők. Különösen a bevásárlóközpontok és az irodaházak esetében került fókuszba az energiahatékonyság és a vízhasználat optimalizálása, hiszen ezekben az épületekben jelentős terhelés érte a rendszert a nagyobb látogatói és bérlői jelenlét miatt. Ráadásul maga a városi infrastruktúra túlterhelése is veszélyforrást jelentett, vagyis az épületkomplexumok üzemeltetése a városi és országos hálózatok sérülékenysége miatt kockázatokat jelentett” – magyarázta Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

A nehézségek leküzdése érdekében az irodaházak hűtési, szellőzési és világítási rendszereinek üzemeltetési szabályozásai változtak, azonban nem beszélhetünk egységes protokollról, hiszen a magyar irodaállomány meglehetősen nagy szórást mutat, nem véletlenül beszélhetünk A, B és akár C kategóriás épületekről is.

„Míg a régebbi, elavult gépészettel rendelkező épületek szinte tehetetlenek voltak a hőséggel szemben, addig a modern, nemzetközi zöld minősítéssel (LEED vagy BREEAM) és ennek megfelelően modern gépészettel rendelkező irodaházak sokkal rugalmasabban kezelték a hőségkrízist az intelligens árnyékolás, a betonmag-hűtés (TABS) és a saját napelemes rendszerek segítségével. Az összegyűjtött szürkevíz használatával pedig ezek az épületek képesek voltak csökkenteni a városi ivóvízhálózat terhelését is” – tette hozzá Kalaus Valter.

Ismét virágzott a home office

Számos irodaházban arra kérték a bérlőket, hogy bizonyos napokon kerüljék a túlzó energiafogyasztást, sőt, a legjobb, ha be sem jönnek az épületbe, hanem lehetőség szerint térjenek vissza a home office korábban kedvelt munkavégzési formájához. Nem véletlenül a nyár folyamán – egyes kritikus hetekben – folyamatosan jelentették be a cégek az otthoni munkavégzést, és egyéb energiatakarékossági intézkedéseket, reagálva a rendkívüli kánikulára, valamint a víz- és energiaellátási nehézségekre.

Ezek az intézkedések nemcsak az irodaházak energiaköltségeit mérsékelték, hanem preventív hálózatvédelmi intézkedésként is értelmezhetjük, hogy elkerüljék a budapesti és országos infrastruktúra túlterhelésből fakadó üzemezavarait. Az irodaházak így spóroltak a működési költségeken és tehermentesítették a hálózatot.

„Az a paradox helyzet állt elő, hogy miközben az elmúlt években a pandémiát követő időszakban a bérlők és az irodaház-tulajdonosok együttesen azon fáradoztak, hogy egyre komfortosabb, élményszerű szolgáltatásokra összpontosító rugalmas és otthonos, a modern digitális infrastruktúra vívmányait alkalmazó munkatereket hozzanak létre, most a nehezebb időszakokban inkább otthoni munkára kérték az alkalmazottakat” – tette hozzá Kalaus Valter.

Mi lesz a jövőben?

 Az irodaházakat is kiszolgáló energiahálózat és vízrendszer az idei nyáron a teljesítőképességük határán egyensúlyoztak. A tartós hőkupola olyan kritikus strukturális gyengeségeket hozott felszínre, amelyek miatt elkerülhetetlenné váltak az azonnali korlátozások. Ez azért is különösen fontos tényező, mert az elmúlt években a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében a fenntarthatóság lett a bűvös szó, az ESG kritériumoknak megfelelni pedig az üzleti életben már alapelvárás.

Az ingatlanbefektetési piacon ESG-beszámolók alapján döntenek a befektetők, vásárolnak ingatlanokat, többek között alapvetően a zöld minősítéssel rendelkező irodaházakra koncentrálnak. A zöld átállás, vagyis a fenntartható, környezettudatos építés és ingatlangazdálkodás megvalósítása hatalmas kihívás Európában és persze itthon is. Az Európai Unió azt az ambiciózus célt tűzte ki, hogy 2050-re a teljes épületállománya zéró emissziós legyen, azaz az épületek üzemeltetése és építése se járjon szén-dioxid kibocsátással.

A zéró emissziós épület megvalósítását ütemezett előírások határozzák meg, vagyis a szabályok vonatkoznak az új és a meglévő épületekre is. A gázüzemű berendezéseket, műszaki megoldásokat felváltják a megújuló megoldások, mint például a hőszivattyúk vagy éppen a geotermikus energia. Ezeket nevezzük a zöld energiával ellátott fenntartható infrastruktúrának, amelybe többek között az elektromos autótöltési pontok is beletartoznak.

„Most azonban új kérdések merültek fel, amelyeket a bérlőknek is vizsgálniuk kell, mielőtt új irodába költöznek vagy éppen bővítik, optimalizáljak irodatereiket. Már nem csak az a kérdés, hogy egy épület milyen fenntartható megoldásokkal rendelkezik, hanem az, hogy mennyire képes a városi infrastruktúrától függetlenül önállóan működni, például intenzív zöldtetők csapadékmegtartásával, vagy az elektromos autótöltők energiaellátásával saját napelem-rendszer segítségével” – hangsúlyozta Kalaus Valter.

Vajon a jövőben az irodaházak hogyan képesek az extrém időjárási kilengéseket kezelni, milyen műszaki és digitális fejlesztésekre van szükség, egyáltalán a városi infrastruktúra hogyan képes kezelni ezeket a kritikus időszakokat? Megannyi kérdés válaszra vár, az azonban biztos, hogy az ingatlantulajdonosoknak és üzemeltetőknek folyamatosan kockázatkezelési, prediktív megoldásokat és műszaki korszerűsítéseket kell alkalmazniuk.

https://www.economx.hu/ingatlan/2026/09/29/budapest-viz-energia-halozat-osszeomlas/

Az elmúlt években a „home office”, a hibrid munkavégzés és az emelkedő üresedési ráták uralták az irodapiacról szóló beszélgetéseket. Sokan az irodák leáldozásáról beszéltek, miközben a befektetők és a bérlők egy része valóban visszafogta aktivitását.

A legfrissebb nemzetközi adatok azonban azt mutatják, hogy a piac egy új szakaszba lépett: már nem az a kérdés, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy lesz-e elegendő megfelelő minőségű iroda a következő években, foglalta össze legújabb szakmai kutatásának eredményeit a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.

A közép-európai régióban történelmi mélypontra esett az új irodafejlesztések volumene. Több kutatás adatai szerint a CEE-régióban 2025-ben mindössze valamivel több mint 200 ezer négyzetméter új iroda készült el, ami a legalacsonyabb érték az elmúlt évtizedekben és 2026-ban is csak mérsékelt kínálatbővülés várható.

A háttérben elsősorban a magas építési költségek, a drágább finanszírozás, a szigorodó ESG-elvárások és a fejlesztői kivárás áll. Számos projektet elhalasztottak vagy újragondoltak, így az új kínálat sok piacon jelentősen visszaesett.

Ezzel párhuzamosan a kereslet szerkezete is átalakul, a piacot ma már nem általános kereslethiány, hanem úgynevezett “quality-led” demand jellemzi. A vállalatok és a befektetők nem bármilyen irodát keresnek, hanem energiahatékony, fenntartható, jó lokációjú és magas műszaki színvonalú épületeket.

Ezt a trendet nemzetközi befektetői felmérések is alátámasztják. A több mint száz vezető globális ingatlanbefektető részvételével készült kutatások szerint az irodapiac ismét a legkeresettebb kereskedelmiingatlan-szegmensek közé került. A megkérdezett intézményi befektetők közel 70 százaléka tervez irodai befektetéseket a következő időszakban, újra megelőzve a lakóingatlan- és az ipari-logisztikai szektort is.

Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy ez nem az irodapiac általános reneszánsza. A befektetői érdeklődés döntően a prémium kategóriás, ESG-kompatibilis ingatlanokra koncentrálódik. A másodlagos, korszerűtlen állomány esetében továbbra is jelentős nyomás tapasztalható, míg számos nyugat-európai piacon már sikeresen megvalósult számos iroda-lakás vagy iroda-hotel funkcióváltási projekt is.

Magyarország számára különösen érdekes időszak következhet. A politikai változások, az Európai Unióval való kapcsolatok javulására vonatkozó várakozások, valamint az esetlegesen felszabaduló uniós források javíthatják az ország befektetői megítélését. Az MNB adatai szerint a magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési piac már 2025-ben is jelentős élénkülést mutatott, miközben a külföldi befektetők súlya ismét emelkedni kezdett.

Ha a következő 12–24 hónapban valóban javul a makrogazdasági környezet, csökken az országkockázat és újra erősödik a nemzetközi tőke aktivitása, akkor a magyar piac ugyanazzal a jelenséggel találhatja szembe magát, amely már Nyugat-Európában is látható: nem általános irodahiány alakul ki, hanem a valóban jó minőségű, korszerű irodákból lesz egyre kevesebb.

Éveken keresztül a bérlők hozzászoktak ahhoz, hogy ha esetleg nem találták meg a megfelelő irodát, akkor hamarosan rátaláltak egy másik jó opcióra. Ez ma már nem így van!

Egy rekord alacsony volumenű irodafejlesztési időszakban amikor a „prime” irodák száma folyamatosan csökkenőben van, a bérlőknek jóval korábban el kell kötelezni magukat egy kiválasztott opció irányában, mint ahogy ezt a múltban megtették – mindezt úgy, hogy nagyobb az üzleti bizonytalanság az életükben, mint valaha is volt!

A következő ingatlanciklus egyik legfontosabb kérdése ezért nem az, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy ki rendelkezik majd azokkal az épületekkel, amelyek megfelelnek a jövő bérlői és befektetői elvárásainak. Ez ugyanis könnyen versenyelőnnyé válhat egy olyan időszakban, amikor a minőségi kínálat növekedése messze elmarad a várható kereslettől.

A témában készült rádióbeszélgetés az alábbi linken hallgatható meg: https://bit.ly/3R3mvYw

Ikonikus, 18 800 m²-es „A” kategóriás irodaház kelt el Budapest Dél-Pest alpiacán

Budapest – Európa leggyorsabban növekvő és ultraalacsony költségű légitársasága, a Wizz Air megvásárolta a Millennium Tower I irodaházat, amely megközelítőleg 18 800 m² „A” kategóriás irodaterületet kínál a Millennium Towers irodaparkban, a Duna partján. Az ingatlan korszerű irodatereket és mintegy 270 parkolóhelyet biztosít a főváros egyik legelismertebb üzleti lokációjában.

Valter Kalaus, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere elmondta: „Ez jelentős irodapiaci befektetés a magyar piacon, és egyértelműen jelzi a Wizz Air hosszú távú elköteleződését Magyarország iránt. Büszkék vagyunk rá, hogy támogathattuk ügyfelünket egy stabil alap megteremtésében jövőbeli növekedéséhez.”

A Newmark VLK Hungary a teljes akvizíciós folyamat során képviselte a bérlőt, stratégiai tanácsadást, műszaki due diligence szolgáltatást, tárgyalási támogatást és teljes körű bérlőképviseletet biztosítva. Az ügylet a közelmúlt egyik legnagyobb tulajdonos-használói (owner-occupier) irodatranzakciója Magyarországon, és hosszú távú bizalmat jelez a hazai piac iránt.

A Newmark VLK Hungary ügyvezetője elmondta, a bérlői kereslet bizonytalansága, valamint a magas építési és finanszírozási költségek visszatartják a fejlesztőket a régebbi irodaépületek felújításától is. Pedig Kalaus Valter szerint egyre több korszerűtlen irodaterület szabadul fel idén, és ezekre jelen állapotukban nem lesz kereslet. Lakatos László interjúja.

További információkért kattints az alábbi linkre:

https://trendfm.hu/cimlap/ujratervezes-az-irodapiacon-hogyan-jon-ki-a-matek-23608

Várhatóan több százezer négyzetméternyi irodaterület szabadul fel Budapesten, mert az állami szervezetek átköltöznek más irodákba. Ez a változás kiváló lehetőséget ad a tulajdonosoknak, hogy felújítva növeljék az ingatlan értékét vagy új funkciót, például lakást vagy hotelt alakítsanak ki bennük, utóbbi kifejezetten előnyös a szállodapiac diverzifikációja szempontjából – derül ki a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég júniusi helyzetértékeléséből.

A következő két-három évben több belvárosi épületből fognak elköltözni a különféle állami és kormányzati szervezetek, s ez új helyzetet teremt az irodapiacon egy olyan időszakban, amikor az irodahasználat teljesen átalakul. A felszabaduló több százezer négyzetméternyi területtel kezdeni kell valamit a tulajdonosoknak. Ez egyrészt anyagi áldozatokat kíván, de egyúttal lehetőség is, hogy lökést adjanak az adott ingatlan fejlődésének – szögezték le a Newmark VLK Hungary szekértői.

Kiemelték, hogy első lépésként egy alapos műszaki felmérés szükséges, de természetesen egy ingatlanpiaci helyzetértékelés is kell, hogy meghatározhassák a későbbi hasznosítás módját. Maradhat az irodai funkció, de a piacot látva felmerülhet, hogy lakásokká vagy hotellé alakítják át az ingatlant. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban mindkét utóbbira is van már példa. Budapesten is történt már olyan fejlesztés, amikor egy irodaházból részben szálloda lett.

„Nem szabad parlagon hagyni ezeket a kiürülő épületeket, mert üzleti szempontból általában jó az elhelyezkedésük. Egy nagy részük nem irodának épült, de ha a tulajdonos úgy dönt, hogy marad az irodai funkció, akkor elég sok pénzt kell áldoznia, hogy megfeleljen a legmodernebb műszaki és környezetvédelmi követelményeknek, beleértve az ESG szempontokat is. Kérdés, hogy a tulajdonos hajlandó-e a felújításokat, modernizációkat elvégezni az épületben, és hogy kivitelezhető-e ez, úgy, hogy közben bent lakik a bérlő. Ha megtörténik a felújítás, akkor kérdés, hogy a bérlő hajlandó-e a megemelkedett bérleti díjat kifizetni, vagy inkább egy másik, új épületbe költözik. Ám mivel új épületből nagyon kevés van, ez a tény katalizátora lehet az irodapiacnak, s azt eredményezheti, hogy a következő időszakban elindulnak olyan épületfejlesztések, amelyek képesek lesznek ezeket a multinacionális bérlőket fogadni 3-4 év múlva” – mondta Kalaus Valter, a cég ügyvezetője.

A tanácsadó cég szerint az irodapiaci bizonytalanságok új funkció kialakítására ösztönözhetik a tulajdonost, mert elsősorban a szállodapiacon de a lakásoknál is erős a kereslet. Azt viszont figyelembe kell venni, hogy a belvárosi, jelenleg irodaként használt épületeknél műszakilag könnyebb kisebb szobaegységeket kialakítani, mint a belvároson kívüli kerületekben felépített új irodaházakban, egyszerűen eltérőek a műszaki paraméterek.

Székely Róbert, a cég szállodapiaci szakértője szerint a szakmai felmérések azt mutatják, hogy növekszik a szálláshelyek iránti igény és ez a trend folytatódni fog a következő években is. Az STR (Smith Travel Research) májusi szállodaipari előrejelzései alapján 2024-ben 5,1 százalékos, 2025-ben pedig további 2,8 százalékos növekedés várható a RevPAR adatokban az európai piacokon. Az előrejelzések szerint a növekedés az ezt követő években is folytatódni fog, természetesen differenciáltan minden egyes lokális piacon.

Ezek a trendek alátámasztják a három és négycsillagos szállodák keresletét. Mivel a belvárosban elfogytak a zöldmezős beruházási lehetőségek, nincsenek szabad üres telkek, ezért a hotelfejlesztők a más funkciójú, (például irodaház vagy lakóház) épületek felé fordultak, ezek átalakításával tudnak és vélhetően egyre inkább akarnak is majd új értéket létrehozni.

Új elemként említette, hogy a korábbi évekkel ellentétben, amikor az üzemeltetési szerződés volt jellemzőbb, manapság megjelentek a hosszú távú bérleti szerződések is, amik a tulajdonosnak nagyobb biztonságot adnak. Ez is komoly változást eredményezhet s piacon!

„Az irodapiacon általában 3, 5 vagy esetleg 7 éves időszakra szerződik a bérlők többsége. A szállodáknál akár 20-30 évről is beszélhetünk, illetve az adott épületnek egyetlen bérlője lesz, amit sokkal könnyebb kezelni, mintha megmaradna irodának egyszerre sok, eltérő időszakra ott lévő bérlővel. A bankok ugyan magasabb kockázatúnak tartják, ha egy ilyen ingatlan csak egyetlen bérlővel működik, de a hosszú táv miatt kezdik elfogadni, hogy mégis biztosabb a bevételtermelés, hiszen a tulajdonosnak vagy bérbeadónak nem kell mindig új bérlőt találnia, ha lejár a már ott lévő bérlő szerződése vagy a bérlő nem akar ott maradni” – fűzte hozzá.

Meglátása szerint jót tesz a budapesti szállodapiacnak, hogy az épületátalakítások révén is szélesedik a kínálat. Több hotelmárka, több szállodapiaci termék és persze több turista érkezhet, ami újabb lendületet adhat a turizmusnak és az infrastruktúra-fejlesztéseknek. A négycsillagos szállodák talán a legkedveltebb kategória az üzletemberek és az egyéni turisták számára is, ezek általában a belső kerületekben lehetnek nyereségesek, ahol a fővárosi turizmus koncentrálódik. A kijjebb lévő, átalakításra kiszemelt épületekben az alacsonyabb árazású hotelekre, vagy egyéb, alternatív szálláshelyhasznosításra nyílik lehetőség, úgymint ifjúsági szállás, hostel, apartmanhotel, esetleg vegyes funkciók, mint például diákszállás és hostel egyben. Ezekben természetesen nagy eséllyel az árérzékenyebb, vagy fiatalabb vendégek lesznek többségben, akik vállalják a többletutazást az alacsonyabb árakért cserébe.

Tagadhatatlan, hogy nehéz időket él az irodapiac

a bérlők és a bérbeadók is kivárnak, amíg kiderül, hogy mekkora és milyen típusú munkaterületekre lesz igény a jövőben.

Az új energetikai elvárások, az ESG-fókusz felújítási és költözési hullámot indíthat el. Izgalmas kérdés a vidéki új ipari beruházások hatása is, hogy a világcégek és beszállítóik hol mikor és milyen volumenű irodai igénnyel jelentkeznek majd – mutatott rá Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatója a Világgazdaság ingatlanos podcastja, a VG Négyzetméter friss epizódjában.

A lenti linken olvashatsz többet a témáról:

https://www.vg.hu/vilaggazdasag-magyar-gazdasag/2024/04/irodapiac-berlok-berbeadok

Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás – összegezte az elmúlt egy-másfél év tapasztalatait a Newmark VLK Hungary bérlőképviseleti vállalat.

Felmérést készített a budapesti irodaházak kiskereskedelmi területeinek bérbeadásáról és a különféle egységeknek a beillesztéséről a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég. Azt tapasztalta, hogy a mai, a home office által is meghatározott közegben még erősebb ráutaltság van az irodaházak bérbeadói és földszinti bérlői között, mint korábban. Az irodaterületeket bérlő cégek szeretnék visszacsábítani a dolgozóikat a saját céges munkahelyükre, illetve megtartani a legjobbakat. Ám ezeknek már nem elég a lassan hotel szintű iroda, kellenek a helyben elérhető szolgáltatások is, csak így hajlandók a cégnél maradni.

„Egyfajta róka fogta csuka helyzet alakult ki. A bérbeadónak kellenek a bérlő cégek, azok dolgozóinak meg kell a bankfiók, a ruhatisztító, az étterem vagy a kávézó, ahol akár lazább környezetben lehet még üzleti tárgyalást is lefolytatni. Nem baj, ha van élelmiszerüzlet és főleg jól jön, ha egy fitneszterem is rendelkezésre áll.” – fejtette ki Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Szerinte a bérbeadó manapság kénytelen elfogadni, hogy a kiskereskedelmi helyiségek bérlői nem nagyon akarnak bérleti díjat fizetni. Legfeljebb valamilyen kisebb, bevételarányos részt esetleg leadnak és persze fizetik az üzemeltetési költséget. Korábban, a Covid előtt akár havi 20-22 euró/négyzetméteres árat is elkérhettek a bérbeadók a jobb retail területekért, de mára ez nagyon elolvadt.

A legáltalánosabb földszinti bérlemény egy étterem vagy kávézó, amik manapság külső vendégek által is látogathatók. Hátrányuk viszont, hogy zömmel csak a déli órákban látnak jelentősebb vendégkört, ezért a kávézók 100-150, az éttermek 400-500 négyzetméternél nagyobb területet nem akarnak kivenni, az nem lenne gazdaságos nekik. Van ugyanakkor egy nemrégen kötött ügylet (amelyet a VLK Newmarktól, a retail ágazatért felelős Losonci György bonyolított), amiben 800 négyzetméteres területre szerződött az éttermi vállalkozó.

Néhány éttermi szolgáltató a központi konyhájához közel igyekszik irodaházi helyeket bérelni, többnek van 2-3 vagy akár ennél is több étterme, s ezzel javítják saját hatékonyságukat. Nem kevés próbálkozik vegán vagy mentes kínálattal is, ami viszont kissé drágább. Több központi irodaházban vannak állami bérlők, azok alkalmazottai nem feltétlenül vevők erre a magasabb árfekvésű kínálatra, ugyanakkor a változatosabb konyhára ők is igényt tartanak.

Az ügyvezető úgy látja, hogy jól működnek az általában a bérlő cégek dolgozóira építő fitnesz központok. Ezek is 400-500 négyzetmétert foglalnak el, de vannak akár 1000 négyzetméteresek is és munka előtt vagy munka után is igénybe vehetők. Sőt, újabban kifejezetten 45 perces tematikus órákat is bevezettek, hogy napközben is leugorhasson oda egy irodista. Ezek is jól integrálódnak a közeli lakókörnyezetbe, így onnan is mennek oda vendégek.

Bérbeadói szempontból azért is jó ügyfél egy ilyen sport-és szabadidős szolgáltató, mert olyan területeket is bérbe vesz, amiket más nem, vagy csak nagyon jelentős kedvezménnyel. A felajánlott tevékenységhez nem kell feltétlenül jó fény, még ablak sem. Gondoskodni kell viszont a hangszigetelésről, szellőzésről, friss levegő ellátásról és a biztonsági őrzésről.

Csak pár éve jelentek meg az irodaházak földszinti, utca frontján a kisebb szupermarketek, amiknek speciális a helyzete. Egyrészt remek kiegészítői a többi szolgáltatásnak, főleg azért mert nincs időkorlátjuk és nagy bevételükből több forgalomarányos pénzt tudnak elkérni a bérbeadók. Ám nem minden irodaházban lehet ilyet nyitni, a raktározási és árutöltési feltételek nem mindenhol megfelelőek számukra. A műszaki átalakítás aránytalanul sokba kerülhet, ezt nem minden boltlánc vállalja be.

Az irodaházak kiskereskedelmi területeit bérlőkre jellemző, hogy nem szeretnek túl hosszú időre szerződni. Teszt hónapokat vagy mondjuk egy évet akarnak maguknak, ami alatt eldől, hogy jól döntöttek-e, amikor azt az adott irodaházat vagy környéket választották. Ebből következik, hogy jelentősebb átalakításokat, fejlesztéseket nem nagyon vállalnak be a bérleményben. Mindez kevés rugalmasságot enged a bérbeadónak, de általában így is megegyeznek, hiszen mindkét félnek kell a másik – számolt be cége tapasztalatairól Kalaus Valter.

További cikkek ITT érhetőek el.

A NEWMARK VLK HUNGARY ügyvezető partnere szerint egyre nagyobb a kereslet a tapasztalt és magas hozzáadott értéket képviselő tanácsadó iránt, már csak azért is, mert egy félresikerült szerződést utólag roppant nehéz és költséges korrigálni.

Az irodapiac lelassult, sokkal megfontoltabbak és körültekintőbbek a bérlők. Sajnos ez azt is eredményezi, hogy sok esetben elhúzódik a döntéshozatal. A bérlők gyakran a kiszámíthatatlanság és a jövőbeni bizonytalanság miatt a biztonsági megoldásokra törekszenek. Ez kevesebb költözést és több szerződés meghosszabbítást jelent a jelenlegi épületben.

Lassan de biztosan emelkedik az üresedési ráta, eljött a bérlőképviselettel foglalkozó tanácsadók aranykora?

–    Egy jó és tapasztalt bérlőképviselőre mindig is szükség van, csak ezt sok esetben nem ismerik fel a bérlők, úgy gondolják, hogy ők is le tudják bonyolítani segítség nélkül a tranzakciót. Ennek aztán később jöhet meg a negatív eredménye, amikor

már nehezen vagy csak költséges módon lehet beavatkozni és korrigálni. Egyébként az üresedési ráta jelenleg egy egészséges piaci környezetet jelez, de ez is csalóka, mert bár az elmúlt időkhöz képest ez most egy magasabb szám (kicsit több mint 13%), de valójában nincs a piacon több minőségi iroda terület!

–    A statisztika sokszor lehet nagyon csalóka és félrevezető. Egyrészt a 13%-os üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, ez a szám alpiaconként változó – például ebben benne van a periféria is, ahol jóval magasabb ez a szám, mint a népszerűbb alpiacokon. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre.

Továbbá, ha azt nézzük, hogy a jelenleg szabadon álló irodaterületekből valójában mennyi az, ami modern új vagy újszerű épületben van és megfelel például a multinacionális cégek ESG elvárásainak, akkor ez egy jóval alacsonyabb szám – mindenképpen egyszámjegyű! Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az hogy vajon mi lesz azokkal a területekkel, amelyek nem korszerűek és jelentős felújítást igényelnek. Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké “varázsolni”? Illetve mi lesz azokkal a területekkel, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben régóta üresen állnak. Van esély arra, hogy ezek most kiadásra kerülnek? Úgy összegezném ezt az üresedési ráta kérdést, hogy ha csak az azonnali piacképes és keresett területekre vetítem, véleményem szerint ez nem több mint 5-6%. Az alapján pedig egy teljesen más piaci konklúzió vonható le.

Mennyire rugalmas a piac? Ki lehet lépni egy korábban kötött, de a mai igényeknek már nem megfelelő szerződésből?

–    A rövid válasz: igen, de nagyon költséges. Valójában pedig, a körülményektől függ. Alapvetően a bérleti szerződésből idő előtt nem nagyon lehet kilépni vagy csak nagyon költséges módon. Azonban létezhetnek módszerek, de ahhoz ismerni kell pontosan a helyzetet.  A piac próbál rugalmas lenni, mivel a bérlők ezt igénylik, mind területben mind pedig futamidőben, azonban ez nem mindig lehetséges. Egy adott tranzakciónak sok esetben megvannak a maga korlátjai.

–    A szolgáltatott irodák piaca és szerepe felértékelődött elsősorban a rugalmasság miatt. Sok esetben nagy segítség lehet átmenetileg vagy akár egy tökéletes megoldást is jelenthet egy-egy kisebb cégnek vagy egy nagyobb vállalat adott divíziójának, munkacsoportjának hosszabb távon is. Azonban van az a pont, amikor már a szolgáltatott iroda összköltsége több mint a tradicionális irodáé. A kényelem és a gyorsaság viszont szintén a szolgáltatott iroda mellet szól, de ennek ára van!

–    Sikertermék az irodapiacon még mindig a jó lokációban lévő, ESG kompatibilis, mind pénzügyi mind pedig műszaki szempontból rugalmas feltételeket kínáló magas minőségű és gazdaságosan üzemeltethető irodaépület. Azonban a legtöbb esetben ez a „too much to ask” kategória.

Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbevételénél? ESG? Energiahatékonyság?

–    Mindkettő és lehetőleg nem túl magas áron. Sokat fejlődött a piac, sokat fejlődtek a bérlők, de azért a piac még mindig árérzékeny. Az egyre jobb és magasabb minőségű épületeket keresik a bérlők, és az sem mindegy, hogy az épületben és a környéken milyen szolgáltatások találhatók.

– A Newmark a jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben is nagyon dinamikusan fejlődik. Több komoly akvizíciót bonyolított le az év elején, megvásárolta az angol piac egyik vezető tanácsadó cégét a Gerald Eve-t és mellette két másik, kisebb, de mind szakmai mind stratégiai szempontból fontos cég került be a Newmark családba. Ezek a tranzakciók több mint 6-700 magasan képzett és nagy tapasztalattal rendelkező tanácsadóval bővítik az európai „network”-ünket, amelynek már mi is érezzük a pozitív hatását, pedig még javában zajlik az „összefésülés” folyamata. Optimista vagyok a jövőre vonatkozóan, egyértelműen kirajzolódni látszanak a szinergiák.

– Turbulens időszakot élünk a szakma minden szegmensében, ez nem kérdés. Nagyon fontosnak tartom, hogy ilyenkor a fundamentumokat megtartva, minél kevesebb rizikóval, mindenki fegyelmezetten végezze a dolgát. Egy tapasztalt, szakmailag jól felkészült tanácsadó az ilyen időszakban még jobban tud érvényesülni. Alapvetően optimista vagyok a jövőre vonatkozólag, de tudom, hogy még van előttünk bőven a nehéz időszakból, amit higgadtan és okosan kell átvészelnünk.

Kérdés esetén vegye fel velünk a kapcsolatot. https://nmrk.hu/kapcsolat/