Iroda
Az elmúlt években a „home office”, a hibrid munkavégzés és az emelkedő üresedési ráták uralták az irodapiacról szóló beszélgetéseket. Sokan az irodák leáldozásáról beszéltek, miközben a befektetők és a bérlők egy része valóban visszafogta aktivitását.
A legfrissebb nemzetközi adatok azonban azt mutatják, hogy a piac egy új szakaszba lépett: már nem az a kérdés, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy lesz-e elegendő megfelelő minőségű iroda a következő években, foglalta össze legújabb szakmai kutatásának eredményeit a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.
A közép-európai régióban történelmi mélypontra esett az új irodafejlesztések volumene. Több kutatás adatai szerint a CEE-régióban 2025-ben mindössze valamivel több mint 200 ezer négyzetméter új iroda készült el, ami a legalacsonyabb érték az elmúlt évtizedekben és 2026-ban is csak mérsékelt kínálatbővülés várható.
A háttérben elsősorban a magas építési költségek, a drágább finanszírozás, a szigorodó ESG-elvárások és a fejlesztői kivárás áll. Számos projektet elhalasztottak vagy újragondoltak, így az új kínálat sok piacon jelentősen visszaesett.
Ezzel párhuzamosan a kereslet szerkezete is átalakul, a piacot ma már nem általános kereslethiány, hanem úgynevezett “quality-led” demand jellemzi. A vállalatok és a befektetők nem bármilyen irodát keresnek, hanem energiahatékony, fenntartható, jó lokációjú és magas műszaki színvonalú épületeket.
Ezt a trendet nemzetközi befektetői felmérések is alátámasztják. A több mint száz vezető globális ingatlanbefektető részvételével készült kutatások szerint az irodapiac ismét a legkeresettebb kereskedelmiingatlan-szegmensek közé került. A megkérdezett intézményi befektetők közel 70 százaléka tervez irodai befektetéseket a következő időszakban, újra megelőzve a lakóingatlan- és az ipari-logisztikai szektort is.
Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy ez nem az irodapiac általános reneszánsza. A befektetői érdeklődés döntően a prémium kategóriás, ESG-kompatibilis ingatlanokra koncentrálódik. A másodlagos, korszerűtlen állomány esetében továbbra is jelentős nyomás tapasztalható, míg számos nyugat-európai piacon már sikeresen megvalósult számos iroda-lakás vagy iroda-hotel funkcióváltási projekt is.
Magyarország számára különösen érdekes időszak következhet. A politikai változások, az Európai Unióval való kapcsolatok javulására vonatkozó várakozások, valamint az esetlegesen felszabaduló uniós források javíthatják az ország befektetői megítélését. Az MNB adatai szerint a magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési piac már 2025-ben is jelentős élénkülést mutatott, miközben a külföldi befektetők súlya ismét emelkedni kezdett.
Ha a következő 12–24 hónapban valóban javul a makrogazdasági környezet, csökken az országkockázat és újra erősödik a nemzetközi tőke aktivitása, akkor a magyar piac ugyanazzal a jelenséggel találhatja szembe magát, amely már Nyugat-Európában is látható: nem általános irodahiány alakul ki, hanem a valóban jó minőségű, korszerű irodákból lesz egyre kevesebb.
Éveken keresztül a bérlők hozzászoktak ahhoz, hogy ha esetleg nem találták meg a megfelelő irodát, akkor hamarosan rátaláltak egy másik jó opcióra. Ez ma már nem így van!
Egy rekord alacsony volumenű irodafejlesztési időszakban amikor a „prime” irodák száma folyamatosan csökkenőben van, a bérlőknek jóval korábban el kell kötelezni magukat egy kiválasztott opció irányában, mint ahogy ezt a múltban megtették – mindezt úgy, hogy nagyobb az üzleti bizonytalanság az életükben, mint valaha is volt!
A következő ingatlanciklus egyik legfontosabb kérdése ezért nem az, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy ki rendelkezik majd azokkal az épületekkel, amelyek megfelelnek a jövő bérlői és befektetői elvárásainak. Ez ugyanis könnyen versenyelőnnyé válhat egy olyan időszakban, amikor a minőségi kínálat növekedése messze elmarad a várható kereslettől.
A témában készült rádióbeszélgetés az alábbi linken hallgatható meg: https://bit.ly/3R3mvYw