A Covid alatt folyamatosan teret nyert a home office, majd megkezdődött az irodába való visszatérés globális folyamata. Az elmúlt egy-két évben kialakult egy egyensúlyi állapot, amely a hibrid munka keretében meghatározta az alkalmazottak irodai és otthoni munkavégzésének arányait. Most azonban a nyári kánikula átírta a szabályokat, hiszen az irodaházak jelentős hányadának energiarendszere és a városok infrastruktúrája nincsen felkészülve az ilyen extrém időjárási viszonyokra.

Az idei nyár elképesztő extrém időjárást hozott, Magyarországon is rekordok dőltek meg, két hullámban összesen több mint egy hónapig tartott a rendkívüli, tartós hőség. Ezzel együtt a Duna vízszintje újabb negatív rekordot döntött, hiszen a nyári aszály miatt a budapesti Vigadó téri vízmérőn 9 centimétert regisztráltak augusztus 2-án, sőt, időközben a paksi atomerőmű blokkjainak nagyobb hányadát is le kellett állítani.

A MAVIR adatai szerint a kánikula miatt megdőlt az abszolút nyári rendszerterhelési rekord, hiszen a fogyasztás megközelítette a téli, fűtési csúcsok szintjét. A hálózati szolgáltatók jelezték, hogy a hőség idején a megszokottnál 2-3-szor több üzemzavar történt, amely leállásokat és eszközhibákat okozott.

A nyári kánikula idején a napelemes rendszerek is történelmi termelési csúcsokat értek el, azonban a hálózat befogadóképessége miatt korlátozni kellett a visszatáplálást a stabilitás megőrzése érdekében. Mindemellett a Fővárosi Vízművek adatai szerint a hőségcsúcsok idején az átlagos napokhoz képest ötszörösére nőtt a vízfogyasztás, azonban a csővezetékek kapacitása nem bírta a tempót, így egyes településeken vízkorlátozást rendeltek el.

Kríziskezelés az irodapiacon

Nem véletlenül a kormányzat arra kérte a lakosságot, hogy az esti és éjszakai csúcsidőben ne használjon nagy teljesítményű háztartási gépeket, illetve a vízhasználat során is tanúsítson önmérsékletet.  De az energiabiztonság megőrzése érdekében a nagy fogyasztók is a legkritikusabb időszakokban jelentős megtakarítást értek el a villamos áram-használat során. 

„A kereskedelmi ingatlanok világában is számos nehézséget tapasztalhattak az üzemeltetők és a bérlők. Különösen a bevásárlóközpontok és az irodaházak esetében került fókuszba az energiahatékonyság és a vízhasználat optimalizálása, hiszen ezekben az épületekben jelentős terhelés érte a rendszert a nagyobb látogatói és bérlői jelenlét miatt. Ráadásul maga a városi infrastruktúra túlterhelése is veszélyforrást jelentett, vagyis az épületkomplexumok üzemeltetése a városi és országos hálózatok sérülékenysége miatt kockázatokat jelentett” – magyarázta Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

A nehézségek leküzdése érdekében az irodaházak hűtési, szellőzési és világítási rendszereinek üzemeltetési szabályozásai változtak, azonban nem beszélhetünk egységes protokollról, hiszen a magyar irodaállomány meglehetősen nagy szórást mutat, nem véletlenül beszélhetünk A, B és akár C kategóriás épületekről is.

„Míg a régebbi, elavult gépészettel rendelkező épületek szinte tehetetlenek voltak a hőséggel szemben, addig a modern, nemzetközi zöld minősítéssel (LEED vagy BREEAM) és ennek megfelelően modern gépészettel rendelkező irodaházak sokkal rugalmasabban kezelték a hőségkrízist az intelligens árnyékolás, a betonmag-hűtés (TABS) és a saját napelemes rendszerek segítségével. Az összegyűjtött szürkevíz használatával pedig ezek az épületek képesek voltak csökkenteni a városi ivóvízhálózat terhelését is” – tette hozzá Kalaus Valter.

Ismét virágzott a home office

Számos irodaházban arra kérték a bérlőket, hogy bizonyos napokon kerüljék a túlzó energiafogyasztást, sőt, a legjobb, ha be sem jönnek az épületbe, hanem lehetőség szerint térjenek vissza a home office korábban kedvelt munkavégzési formájához. Nem véletlenül a nyár folyamán – egyes kritikus hetekben – folyamatosan jelentették be a cégek az otthoni munkavégzést, és egyéb energiatakarékossági intézkedéseket, reagálva a rendkívüli kánikulára, valamint a víz- és energiaellátási nehézségekre.

Ezek az intézkedések nemcsak az irodaházak energiaköltségeit mérsékelték, hanem preventív hálózatvédelmi intézkedésként is értelmezhetjük, hogy elkerüljék a budapesti és országos infrastruktúra túlterhelésből fakadó üzemezavarait. Az irodaházak így spóroltak a működési költségeken és tehermentesítették a hálózatot.

„Az a paradox helyzet állt elő, hogy miközben az elmúlt években a pandémiát követő időszakban a bérlők és az irodaház-tulajdonosok együttesen azon fáradoztak, hogy egyre komfortosabb, élményszerű szolgáltatásokra összpontosító rugalmas és otthonos, a modern digitális infrastruktúra vívmányait alkalmazó munkatereket hozzanak létre, most a nehezebb időszakokban inkább otthoni munkára kérték az alkalmazottakat” – tette hozzá Kalaus Valter.

Mi lesz a jövőben?

 Az irodaházakat is kiszolgáló energiahálózat és vízrendszer az idei nyáron a teljesítőképességük határán egyensúlyoztak. A tartós hőkupola olyan kritikus strukturális gyengeségeket hozott felszínre, amelyek miatt elkerülhetetlenné váltak az azonnali korlátozások. Ez azért is különösen fontos tényező, mert az elmúlt években a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében a fenntarthatóság lett a bűvös szó, az ESG kritériumoknak megfelelni pedig az üzleti életben már alapelvárás.

Az ingatlanbefektetési piacon ESG-beszámolók alapján döntenek a befektetők, vásárolnak ingatlanokat, többek között alapvetően a zöld minősítéssel rendelkező irodaházakra koncentrálnak. A zöld átállás, vagyis a fenntartható, környezettudatos építés és ingatlangazdálkodás megvalósítása hatalmas kihívás Európában és persze itthon is. Az Európai Unió azt az ambiciózus célt tűzte ki, hogy 2050-re a teljes épületállománya zéró emissziós legyen, azaz az épületek üzemeltetése és építése se járjon szén-dioxid kibocsátással.

A zéró emissziós épület megvalósítását ütemezett előírások határozzák meg, vagyis a szabályok vonatkoznak az új és a meglévő épületekre is. A gázüzemű berendezéseket, műszaki megoldásokat felváltják a megújuló megoldások, mint például a hőszivattyúk vagy éppen a geotermikus energia. Ezeket nevezzük a zöld energiával ellátott fenntartható infrastruktúrának, amelybe többek között az elektromos autótöltési pontok is beletartoznak.

„Most azonban új kérdések merültek fel, amelyeket a bérlőknek is vizsgálniuk kell, mielőtt új irodába költöznek vagy éppen bővítik, optimalizáljak irodatereiket. Már nem csak az a kérdés, hogy egy épület milyen fenntartható megoldásokkal rendelkezik, hanem az, hogy mennyire képes a városi infrastruktúrától függetlenül önállóan működni, például intenzív zöldtetők csapadékmegtartásával, vagy az elektromos autótöltők energiaellátásával saját napelem-rendszer segítségével” – hangsúlyozta Kalaus Valter.

Vajon a jövőben az irodaházak hogyan képesek az extrém időjárási kilengéseket kezelni, milyen műszaki és digitális fejlesztésekre van szükség, egyáltalán a városi infrastruktúra hogyan képes kezelni ezeket a kritikus időszakokat? Megannyi kérdés válaszra vár, az azonban biztos, hogy az ingatlantulajdonosoknak és üzemeltetőknek folyamatosan kockázatkezelési, prediktív megoldásokat és műszaki korszerűsítéseket kell alkalmazniuk.

https://www.economx.hu/ingatlan/2026/09/29/budapest-viz-energia-halozat-osszeomlas/

Az elmúlt években a „home office”, a hibrid munkavégzés és az emelkedő üresedési ráták uralták az irodapiacról szóló beszélgetéseket. Sokan az irodák leáldozásáról beszéltek, miközben a befektetők és a bérlők egy része valóban visszafogta aktivitását.

A legfrissebb nemzetközi adatok azonban azt mutatják, hogy a piac egy új szakaszba lépett: már nem az a kérdés, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy lesz-e elegendő megfelelő minőségű iroda a következő években, foglalta össze legújabb szakmai kutatásának eredményeit a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.

A közép-európai régióban történelmi mélypontra esett az új irodafejlesztések volumene. Több kutatás adatai szerint a CEE-régióban 2025-ben mindössze valamivel több mint 200 ezer négyzetméter új iroda készült el, ami a legalacsonyabb érték az elmúlt évtizedekben és 2026-ban is csak mérsékelt kínálatbővülés várható.

A háttérben elsősorban a magas építési költségek, a drágább finanszírozás, a szigorodó ESG-elvárások és a fejlesztői kivárás áll. Számos projektet elhalasztottak vagy újragondoltak, így az új kínálat sok piacon jelentősen visszaesett.

Ezzel párhuzamosan a kereslet szerkezete is átalakul, a piacot ma már nem általános kereslethiány, hanem úgynevezett “quality-led” demand jellemzi. A vállalatok és a befektetők nem bármilyen irodát keresnek, hanem energiahatékony, fenntartható, jó lokációjú és magas műszaki színvonalú épületeket.

Ezt a trendet nemzetközi befektetői felmérések is alátámasztják. A több mint száz vezető globális ingatlanbefektető részvételével készült kutatások szerint az irodapiac ismét a legkeresettebb kereskedelmiingatlan-szegmensek közé került. A megkérdezett intézményi befektetők közel 70 százaléka tervez irodai befektetéseket a következő időszakban, újra megelőzve a lakóingatlan- és az ipari-logisztikai szektort is.

Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy ez nem az irodapiac általános reneszánsza. A befektetői érdeklődés döntően a prémium kategóriás, ESG-kompatibilis ingatlanokra koncentrálódik. A másodlagos, korszerűtlen állomány esetében továbbra is jelentős nyomás tapasztalható, míg számos nyugat-európai piacon már sikeresen megvalósult számos iroda-lakás vagy iroda-hotel funkcióváltási projekt is.

Magyarország számára különösen érdekes időszak következhet. A politikai változások, az Európai Unióval való kapcsolatok javulására vonatkozó várakozások, valamint az esetlegesen felszabaduló uniós források javíthatják az ország befektetői megítélését. Az MNB adatai szerint a magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési piac már 2025-ben is jelentős élénkülést mutatott, miközben a külföldi befektetők súlya ismét emelkedni kezdett.

Ha a következő 12–24 hónapban valóban javul a makrogazdasági környezet, csökken az országkockázat és újra erősödik a nemzetközi tőke aktivitása, akkor a magyar piac ugyanazzal a jelenséggel találhatja szembe magát, amely már Nyugat-Európában is látható: nem általános irodahiány alakul ki, hanem a valóban jó minőségű, korszerű irodákból lesz egyre kevesebb.

Éveken keresztül a bérlők hozzászoktak ahhoz, hogy ha esetleg nem találták meg a megfelelő irodát, akkor hamarosan rátaláltak egy másik jó opcióra. Ez ma már nem így van!

Egy rekord alacsony volumenű irodafejlesztési időszakban amikor a „prime” irodák száma folyamatosan csökkenőben van, a bérlőknek jóval korábban el kell kötelezni magukat egy kiválasztott opció irányában, mint ahogy ezt a múltban megtették – mindezt úgy, hogy nagyobb az üzleti bizonytalanság az életükben, mint valaha is volt!

A következő ingatlanciklus egyik legfontosabb kérdése ezért nem az, hogy szükség lesz-e irodákra, hanem az, hogy ki rendelkezik majd azokkal az épületekkel, amelyek megfelelnek a jövő bérlői és befektetői elvárásainak. Ez ugyanis könnyen versenyelőnnyé válhat egy olyan időszakban, amikor a minőségi kínálat növekedése messze elmarad a várható kereslettől.

A témában készült rádióbeszélgetés az alábbi linken hallgatható meg: https://bit.ly/3R3mvYw

Ikonikus, 18 800 m²-es „A” kategóriás irodaház kelt el Budapest Dél-Pest alpiacán

Budapest – Európa leggyorsabban növekvő és ultraalacsony költségű légitársasága, a Wizz Air megvásárolta a Millennium Tower I irodaházat, amely megközelítőleg 18 800 m² „A” kategóriás irodaterületet kínál a Millennium Towers irodaparkban, a Duna partján. Az ingatlan korszerű irodatereket és mintegy 270 parkolóhelyet biztosít a főváros egyik legelismertebb üzleti lokációjában.

Valter Kalaus, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere elmondta: „Ez jelentős irodapiaci befektetés a magyar piacon, és egyértelműen jelzi a Wizz Air hosszú távú elköteleződését Magyarország iránt. Büszkék vagyunk rá, hogy támogathattuk ügyfelünket egy stabil alap megteremtésében jövőbeli növekedéséhez.”

A Newmark VLK Hungary a teljes akvizíciós folyamat során képviselte a bérlőt, stratégiai tanácsadást, műszaki due diligence szolgáltatást, tárgyalási támogatást és teljes körű bérlőképviseletet biztosítva. Az ügylet a közelmúlt egyik legnagyobb tulajdonos-használói (owner-occupier) irodatranzakciója Magyarországon, és hosszú távú bizalmat jelez a hazai piac iránt.