Kalaus Valter sportolói pályafutása során mindössze 18 évesen képviselte Magyarországot a szöuli olimpián, és 56 évesen a mai napig aktív versenyzőként rendszeresen részt vesz Masters úszóversenyeken. Szakmai karrierje során úttörő szerepet vállalt a kizárólagos bérlőképviseleti modell magyarországi meghonosításában a kereskedelmi ingatlanpiacon. Idén augusztusban ünnepelte ingatlanpiaci pályafutásának 30. évfordulóját, amelynek apropóján a Budapest Business Journalnak adott interjúban tekintett vissza az elmúlt három évtized legfontosabb szakmai állomásaira és tapasztalataira.
1) Augusztusban ünnepelted 30. évfordulódat a kereskedelmi ingatlanszakmában. Pályafutásodat az Egyesült Államokban kezdted, majd Magyarországon folytattad. Hogyan változott az iparág ez idő alatt?
Amikor 1996-ban elkezdtem dolgozni az Egyesült Államokban, a kereskedelmi ingatlanpiac még sokkal inkább magára a tranzakcióra koncentrált. Ma a vállalatok és a bérlők már jóval szélesebb értelemben, stratégiai üzleti eszközként tekintenek az ingatlanra. A lokáció, a költségek és a bérleti feltételek természetesen továbbra is meghatározóak, de mellettük egyre nagyobb szerepet kap a munkahelyi környezet minősége, a megfelelő munkaerő vonzása és megtartása, a rugalmasság, a fenntarthatóság, valamint az adatokra épülő döntéshozatal.
Amióta 2001-ben visszatértem Budapestre, a magyar kereskedelmi ingatlanpiac jelentős fejlődésen ment keresztül. Az ügyfelek tájékozottabbá és igényesebbé váltak, miközben a tanácsadás szerepe is jelentősen kibővült. Ma már nem pusztán egy megfelelő ingatlan megtalálásáról és a bérleti feltételek megtárgyalásáról van szó: a folyamat több szakterületet kapcsol össze, és az ingatlanstratégiát egyre szorosabban illeszti a vállalat hosszú távú üzleti céljaihoz.
2) Exkluzív bérlőképviselet szolgáltatást nyújtotok. Hogyan fejlődött ez a terület, és hogyan változhat a jövőben?
Az Equis Corporation – amely akkoriban a világ egyik vezető, bérlőképviseletre szakosodott globális ingatlan-tanácsadó vállalata volt – alelnökeként 2001-ben én vezettem be a bérlőképviseleti modellt a magyar kereskedelmi ingatlanpiacon. Ez akkor még viszonylag új és kevéssé ismert szolgáltatásnak számított Magyarországon.
Ma a bérlőképviselet már jóval túlmutat azon, hogy megtaláljuk a megfelelő ingatlant és letárgyaljuk a bérleti szerződés feltételeit. A folyamat során elemezzük az ügyfél üzleti és ingatlanpiaci igényeit, kialakítjuk a megfelelő lokációs és ingatlanstratégiát, értékeljük a kereskedelmi feltételeket és a kapcsolódó kockázatokat, valamint koordináljuk a projektben részt vevő további szakértők munkáját. A cél, hogy az ingatlan valóban támogassa a vállalat működését és hosszú távú üzleti céljait.
Arra számítok, hogy a bérlőképviselő szerepe a jövőben még stratégiaibbá válik. 2026-ban a Newmark VLK-nál ezért tovább erősítettük Occupier Services üzletágunkat. Célunk, hogy még személyre szabottabb és átfogóbb tanácsadást nyújtsunk ügyfeleinknek a lokációs és portfólióstratégia kialakításától a tranzakciós folyamaton és a tárgyalásokon át egészen a hosszú távú ingatlanstratégiai célok megvalósításáig.
3) Az ingatlanszakma az elmúlt évtizedekben jelentősen professzionalizálódott. Mely területeken látsz még lehetőséget a fejlődésre?
Az egyik ilyen terület egyértelműen az átláthatóság. A tanácsadóknak biztosítaniuk kell, hogy ügyfeleik objektív, szakmai szempontokon alapuló tanácsot kapjanak, és a tranzakció valamennyi résztvevője számára világos legyen, hogy az egyes tanácsadók melyik fél érdekeit képviselik.
A mi független, bérlői oldal képviseleti modellünk ebből a szempontból egyértelmű: ügyfeleink számára nem lehet kérdés, hogy az ő érdekeiket képviseljük a teljes folyamat során.
További fejlődési lehetőséget látok abban, hogy az ingatlanstratégia még szorosabban kapcsolódjon a vállalatok átfogó üzleti céljaihoz. Az ESG-szempontok, a rugalmasság, a munkahelyi környezet minősége és a munkavállalói igények ma már nem másodlagos tényezők, hanem egyre inkább a vállalati ingatlanstratégia és az ingatlanpiaci döntéshozatal meghatározó elemei.
4) Megbántad valaha, hogy elhagytad az Egyesült Államokat, vagy mindig is az volt a terved, hogy hazatérsz?
Az Egyesült Államokban töltött idő meghatározó volt a szakmai fejlődésem szempontjából. Tanulmányaim befejezése után Chicagóban kezdtem vállalati ingatlanpiaci pályafutásomat, és viszonylag rövid időn belül lehetőségem nyílt Fortune 500 és Fortune 1000 vállalatoknak tanácsot adni, kezdetben különböző amerikai piacokon, később pedig nemzetközi szinten is. Rendkívül intenzív és izgalmas időszak volt, amely során az iparág legjobbjaitól tanulhattam.
A Magyarországra való visszatérés ugyanakkor lehetőséget adott arra, hogy egy olyan piacon építsem fel a bérlőképviseleti szolgáltatást, ahol ez a koncepció akkor még újdonságnak számított, később pedig arra is, hogy létrehozzam a saját vállalkozásomat. Visszatekintve arra, amit azóta felépítettünk, úgy gondolom, hogy a hazatérés nem volt könnyű döntés, de mindenképpen jó választásnak bizonyult.
5) Egy ideig saját vállalkozásodat, a VLK Real Estate Consultingot vezetted, mielőtt a Newmark magyarországi partnerévé váltatok. Milyen előnyei és hátrányai vannak a saját vállalkozás működtetésének, illetve annak, ha valaki egy globális hálózat részeként dolgozik?
2008-ban alapítottam meg a VLK Real Estate Consultingot. A vállalat 2015-ben VLK Cresa néven folytatta működését, majd 2022-ben stratégiai megállapodást kötöttünk a globális ingatlanpiac egyik meghatározó szereplőjével, a Newmarkkal, és létrejött a Newmark VLK Hungary.
Egy független vállalkozás felépítése nagyfokú vállalkozói szabadságot biztosít, lehetővé teszi a gyors és rugalmas döntéshozatalt, valamint azt, hogy szoros kapcsolatot alakítsunk ki ügyfeleinkkel, miközben mély helyi piacismeretre építünk. Egy globális hálózat ehhez nemzetközi elérést, szélesebb körű erőforrásokat és szakértelmet biztosít. Ez különösen fontos, amikor olyan multinacionális vállalatoknak nyújtunk tanácsadást, amelyek ingatlanpiaci igényei több országot vagy régiót is érintenek.
Úgy gondolom, hogy az erős globális háttér és a mély helyi piacismeret ötvözése teremti meg azt az egyensúlyt, amely lehetővé teszi, hogy ügyfeleinknek személyre szabott, magas szakmai színvonalú tanácsadást nyújtsunk.
6) Olimpiai úszó voltál, és ma is rendszeresen indulsz Masters versenyeken. Mennyit úszol egy héten, milyen gyakran versenyzel, és mi motivál arra, hogy továbbra is a legmagasabb szinten sportolj?
Az úszás mindig is meghatározó része volt az életemnek. Az 1988-as szöuli olimpián képviseltem Magyarországot, és ezt követően sem szakadtam el a sportágtól, mert egyszerűen szeretek úszni. A rendszeres edzés fizikailag és mentálisan egyaránt sokat ad, és segít abban is, hogy kezeljem az üzleti élettel járó nyomást és terhelést.
2017-ben döntöttem úgy, hogy visszatérek a versenyszerű úszáshoz. Azóta több Masters világbajnokságon vettem részt, ahol kilenc aranyérmet, valamint több ezüst- és bronzérmet szereztem. Emellett két világrekordot, valamint számos Európa- és országos rekordot állítottam fel.
Ezen a szinten versenyezni komoly felkészülést és rendkívül fegyelmezett életmódot igényel. Hetente négy-öt alkalommal úszom, amit szárazföldi erőnléti edzésekkel egészítek ki, és rendszeresen indulok hazai és nemzetközi Masters versenyeken. Mindezt nem mindig könnyű összeegyeztetni az üzleti és a családi élettel, de maga az úszás, a felkészülés, a folyamatos fejlődés és az, hogy a világ legjobb Masters úszóival versenyezhetek, továbbra is rendkívül motiváló számomra.
7) Úgy gondolod, hogy a versenysportban kialakult mentalitás előnyt jelent az üzleti életben?
A sport és az üzleti élet között számos párhuzamot látok. A versenysport olyan tulajdonságokat alakított ki bennem, mint a fegyelem, a kitartás, a koncentráció és a céltudatosság, amelyek a szakmai pályafutásom során is meghatározóak voltak.
Az előnyt azonban nem elsősorban a versenyszellemben látom. Sokkal fontosabbnak tartom azt a szemléletet, hogy egy világosan meghatározott célért hosszú távon, következetesen kell dolgozni, és akkor is folytatni kell a munkát, amikor az eredmények nem azonnal jelentkeznek. A sport megtanított arra is, hogy a siker mögött rendszerint hosszú felkészülés, fegyelem és folyamatos teljesítmény áll. Ezek az üzleti életben ugyanúgy meghatározóak.
A rendszeres úszás ma is fontos szerepet játszik az életemben: segít kezelni a nagy terheléssel járó időszakokat, és hozzájárul ahhoz, hogy fizikailag és mentálisan is megőrizzem az egyensúlyt.
8) Végezetül: milyen lesz várakozásaid szerint a magyar ingatlanpiac 30 év múlva?
Harminc év túl hosszú idő ahhoz, hogy megalapozott számszerű előrejelzéseket lehessen tenni, de a fejlődés néhány fő iránya már ma is jól látható. Arra számítok, hogy az épületek egyre fenntarthatóbbá, rugalmasabbá és technológiailag fejlettebbé válnak, miközben az ingatlanok tervezésében és működtetésében még nagyobb hangsúlyt kapnak az azokat használó emberek igényei.
Ennek jeleit már most is látjuk. A bérlők egyre inkább keresik az ESG-szempontoknak megfelelő épületeket, az intelligens technológiai rendszereket, a rugalmasan alakítható tereket és a munkavállalói igényeket támogató környezetet. Ugyanakkor az olyan alapvető tényezők, mint a lokáció és a jó megközelíthetőség, továbbra is meghatározóak maradnak. Úgy gondolom, hogy a következő évtizedekben ezek a szempontok még szorosabban kapcsolódnak majd egymáshoz.
Az ingatlanszakmában dolgozni ugyanakkor komoly felelősséget is jelent. Azok az épületek és városi környezetek, amelyek létrehozásában vagy alakításában ma részt veszünk, évtizedekre meghatározzák, hogyan és milyen körülmények között élnek és dolgoznak a következő generációk. Éppen ezért a hosszú távú gondolkodásnak egyre fontosabb szerepet kell kapnia az ingatlanpiaci döntésekben.
