Hotel turizmus
Európában már vannak befektetési tranzakciók, nálunk még nem nagyon. A Giro jót tett a magyar turizmusnak és új vidéki fejlesztések is indultak. A hotelpiac lábra állását azonban főleg közvetlen térségünkben a háború és a gyorsuló infláció is lassítja – állítja a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég május elején született piaci összefoglalója.
Berlinben volt a napokban a legnagyobb európai hotelbefektetési konferencia (IHIF), amit a covid miatt két évig nem tudtak megrendezni. A szakértők többsége a fellendülés folytatódásáról beszélt, az üzleti és a szabadidős turizmus is meglódult. De például a Közép-Európa számára oly fontos két küldő piac, az amerikai és az ázsiai még óvatos, a háború miatt nagyon visszafogott és ezt a magyar szállodák is megérzik – számolt be tapasztalatairól Takács Péter, a Newmark VLK Hungary befektetési igazgatója. Az amerikai partnerrel nemrégiben összefogott cég külön értékelést is készített a magyar hotelpiac rövid távú kilátásairól.
A vállalat helyzetképe szerint az európai, s benne a magyar hotelpiacot is befolyásolja, hogy jelen van egy elhalasztott kereslet, és kétévnyi el nem költött pénz van a zsebekben. A belföldi turizmus továbbra is élénk, ez növeli a szállodák kihasználtságát, főleg vidéken. Az európai hotelbefektetések igen dinamikusan alakultak 2021-ben: a 2020-as érték duplája, 16,4 milliárd euró jött össze, ennyi értékben cserélt gazdát 498 szálloda, összesen 79 ezer szobával. A legaktívabb befektetők az európai és észak-amerikaiak voltak, az ázsiai és arab cégek háttérbe szorultak. Közvetlen térségünkben Horvátország volt a fő célpont.
Utalt a legfontosabb mutatóra, az úgynevezett nettó REVPAR-ra (egy kiadható szobára jutó bevétel), amely szerint 2022 márciusában a közép-kelet-európai régióban vizsgált 5 ország közül a magyarországi szállodák mutatója volt a legmagasabb, 45,5 euró, ami 477 százalékkal haladta meg a 2021-es márciusit. Ezzel Magyarország maga mögé utasította Ausztriát (42,2 euró) Lengyelországot (41,4 euró), és bőven leszakadva követte ezt a hármast Szlovákia (35,4 euró) és Csehországot, amelyik mindössze 30 eurót ért el. A statisztikát minden országban kissé torzítja, hogy az adott országban milyen mértékben zártak be ideiglenesen szállodákat, ezzel csökkentve a piacon kiadható szobák számát.
A szálláshely üzletet befolyásoló nagy nemzetközi rendezvények (Forma 1, Vizes VB, Budapesti Tavaszi Fesztivál, Sziget) már beépültek a forgalomba, de például az új esemény, a Giro d’Italia magyarországi napjai egy speciális célcsoport, a kerékpáros sport iránt érdeklődő szabadidős turisták számára tették fel a térképre Magyarországot és ez további kedvező változásokat hozhat. Van is már kezdeményezés kifejezetten a rájuk szabott hotelek piacra vezetése – mondta a szakember.
Két negatív tényező azonban mindenképpen a mostani kép része. Az egyik az, hogy hiába növekszik az elkölthető jövedelem és van az a bizonyos elhalasztott kereslet miatti pénzfelhalmozódás, az infláció átrendezheti a szabadidős turisták keresletét.
„Az üzleti turisták lassan visszatérnek, a vidéki hoteleket segíthetik a céges rendezvények és konferenciák is. A szabadidős vendégek, köztük a magyarok költéseit azonban fékezheti a pénzromlás, hiszen a hotelekben és a vendéglátásban óriási a drágulás. A kereslet egyelőre stabil, de kérdés mi lesz az év második felében.” – mondta Takács Péter.
A másik szintén a pénzzel függ össze, nevezetesen a finanszírozási feltételek szigorodásával. A tanácsadó cég szerint azok a hoteltulajdonosok és üzemeltetők lehetnek bajban, akik euróban finanszírozzák magukat. Várható ugyanis, hogy az amerikai jegybank nagy kamatemelése után nemsokára Európában is jelentős növelés lesz, így a hotelprojektek is megdrágulnak, de a változó forintkamatos hitelek is valószínűleg drágulni fognak.
„Magyarországon a néhány éve valamilyen alacsony fix kamatozású forinthitelt felvevő vállalkozások nyugodtabbak lehetnek. Ráadásul ezek egy része a Kisfaludy programban még állami támogatást is kapott vagy kap, de a forinthitelesek aránya kisebb, mint az euróban szerződötteké” – utalt a háttérre Takács Péter.
A befektetők többek között ezt is nézik, amikor átvilágítják a kiszemelt hotelt vagy az azt üzemeltető céget. A Newmark VLK Hungary piaci forrásokra alapozott becslései szerint jelenleg Budapesten az eladók 5,5-6 százalékos éves hozamot kínálnak, de a befektetőjelöltek minimum 6-6,5 százalékot kérnek-remélnek. Vidéken az eladók 6-7 százalékkal értékesítenék ingatlanjaikat, a vevők viszont 8-9 százaléknál akarnak üzletet kötni. Egyelőre nem nagyon vannak tranzakciók, mert a nehezebb időszakot átélő hotelek egyrészt a hitelmoratórium miatt átmenetileg fellélegezhettek, másrészt a belföldi turizmus fellendülőben van – vélte a szakember.
Takács Péter felsorolt néhány új beruházást is, ami azért azt mutatja, hogy a fejlesztők hosszú távon optimisták. Például Debrecenben egy helyi nagyvállalat négycsillagos hotelt épít, amit augusztusban adnak át és az Accor egyik hotelmárkája fog üzemeltetni. A Balaton körül több új beruházás is indult, a jövőre Európa kulturális fővárosává váló Veszprémben szállodabővítések zajlanak. A Dunakanyarban az új esztergomi hotel lehet egy jó bázis. Budapesten nem régen adták át a Hard Rock Hotelt, készül a klubhotel a Normafánál és a Dunához közeli vegyes ingatlanfejlesztéseken belül új szállodák is nyílnak.
„Továbbra is súlyos gond azonban a munkaerőhiány és ez Európa-szerte nagy probléma. Nálunk az üzemeltetés minőségét, így közvetetten a hotel értékét is befolyásolja, hogy mennyire stabil a működés, mennyire személyközpontú a kiszolgálás. Az üzletemberek és a szabadidős turisták is egyedi elbánásra vágynak, ehhez képzett és motivált szállodai dolgozók kellenek, nem az utcáról összeszedettek.” – sorolta az igazgató.
Takács Péter szerint a hotelek üzemeltetőinél mindinkább világos az a trend, hogy igyekeznek az alaptevékenységre, tehát a szálláshely szolgáltatásra összpontosítani. Ehhez minimális személyzetet alkalmaznak, több kapcsolódó szolgáltatást, például az étterem üzemeltetését kiszervezik egy elismert éttermi séf vagy cég számára, ezen kívül törekednek az egyediségre és az emberközpontúságra. Úgy látja, hogy egyre több lehet a jövőben az olyan hotel, amelyik nem csak a külső vagy belső dizájnnal akar kitűnni, hanem a speciális szolgáltatásokkal és a virtuális vagy automatizált szervíz mellett a vendégeket a személyes interakciót előtérbe helyező, odaadó szállodai személyzettel.