Hotel turizmus
Folytatódik a bajba került hotelek értékcsökkenése, de még nem érte el azt a szintet, hogy tömeges felvásárlások legyenek. Nagyobb arányú adásvételekre 2022-ben lehet számítani. A felújítani akaró tulajdonosoknak a súlyos építőipari gondok miatt halasztaniuk kell a munkákat, az üzemeltetésben viszont új trendek jöttek – összegezte a hazai hotelpiac helyzetét és kilátásait a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég.
Nagyobb a baj a magyar hotelpiacon, mint 6-8 hónappal ezelőtt gondolták. A teljes felépülést már nem 2023-ra, hanem 2024-2025-re teszi a legtöbb szakember. Nagyon sok múlik azon, hogy lesz-e újabb vírushullám és az milyen mértékű és lefutású lesz. A nemzetközi szabadidős és üzleti turizmusnak jobban kitett Budapest (akárcsak Bécs vagy Prága) sokkal nehezebben küzdheti ki magát a válságból, mint a vidéki hotelek és resortok illetve azok a városok ahol van komoly belföldi kereslet. Utóbbi kettőnél magas a hazai és a helyi kereslet aránya és ha nem lesznek újabb belső korlátozások, ezek könnyebben ledolgozhatják veszteségeiket – mondta Takács Péter, a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég befektetési igazgatója, miután gyorsmérleget vont az eltelt idei első félévből.
Meglátása szerint a fővárosi hotelek életét nagyban befolyásolja, hogy milyen gyorsan alakulnak ki az Európai Unióban a rendezett és átlátható utazási szabályok. Tömeges városi turizmus ezek nélkül elképzelhetetlen. Mindennek fényében nálunk is tovább lassítottak a szállodaberuházók. Azt tapasztalja, hogy a befejezéshez közeli hoteleket már biztosan készre építik. A projekt elején tartó vagy nem kiemelt övezetbe tervezett szállodák beruházói kivárnak vagy újratervezik az egészet.
„Természetesen vannak olyan projektek, ahol a beruházó már leszerződött a kivitelezővel tavalyi vagy év elejei áron. Ezek vélhetően folytatják a projektet” – mondta, ugyanakkor megjegyezte, hogy erősen bezavar a munkaerőhiány és az építőanyagok hihetetlen drágulása. A jelek szerint fel kell adni a tavaly év végén még életszerűnek gondolt stratégiát, miszerint a következő 2 évet építkezéssel, felújítással lehet és kell tölteni.
A nagyobb dunaparti és belvárosi szállodák stabilak, komoly a befektetői érdeklődés is irántuk, de nincs eladási nyomás a tulajdonosokon. Gyors értékesítésről még a bajba jutott hotelek esetében sem beszélhetünk, mert alacsony a kereslet és túl alacsonyak a felajánlott vételárak. Nagyobb tranzakciókra inkább 2022-ben, ott is inkább a második félévtől lehet számítani, a hitelmoratórium és az utazási kereslet együttes alakulása fogja ezt nagymértékben meghatározni. Fontos változás, hogy a másodlagos lokációk és a gyenge műszaki állapotú ingatlanok leértékelődőben vannak, a harmadlagos lokációkban található hoteleknél és rosszul karbantartott szállodáknál egyre gyakrabban merül fel az alternatív hasznosítás. Ez nemzetközi gyakorlat, több ilyen ingatlanból lehet kollégium vagy munkásszálló. Budapest ebben a tekintetben nem egyedi eset, Bécsben is Prágában is vizsgálják a tulajdonosok, miből lehetne lakóház vagy más funkciójú ingatlan.
Takács Péter úgy látja, hogy a hazai piachoz még mindig óvatosan állnak hozzá a befektetők. A belvárost továbbra is keresik, főleg a működő hoteleket, de már nem erőltetik a belvárosi fejlesztési telkek és komplett átépítést igénylő ingatlanok megvételét, még akkor sem, ha jelentős árengedménnyel kínálják azokat. Érzékelik a kivitelezési költségek hihetetlen emelkedését és még túl sok a bizonytalanság a turisztikai keresletben ahhoz, hogy gyorsan belevágjanak. Ezen kívül az is visszatarthatja őket, ha egy megkezdett projektnél már nem kivitelezhető a lakó-vagy irodafunkcióra váltás. A telkekhez hasonlóan stagnál a belvárosi átalakítandó épületek, műemléképületek piaca is. Közülük sok áll, a tulajdonosok nem igazán engednek az árból, kivárnak.
Utalt arra, hogy a megtérülési mutatók becslésekor a 2019 év végi teljesítmény 80 százalékát veszik a jövőbeni reális teljesítmény alapjául és azzal számolnak, hogy a következő két év eredménye közel nulla lesz, és 5-6 helyett 6-7 százalék lesz a hozam. Ez egyértelmű jelzés arra vonatkozóan, hogy az értékbecslések során komoly értékcsökkenések lesznek. Egyébként Kelet-Európában kb 20 százalékos átlagos értékcsökkenést tapasztalni.
A nagyot eső európai piacokon már elindultak a tranzakciók. A nemzetközi és helyi befektetők egyre több olasz, spanyol, francia város, és természetesen a mediterrán térség hoteljeit vásárolják. Mivel Budapestnél a kockázat és a hozam aránya nem megfelelő a magyar fővárost korábban is célzó nemzetközi befektetőknek, ezért most inkább a nyugat-európai nagyvárosok felé fordultak, például szívesebben szállnak be nyugat-európai fővárosok, úgynevezett „gateway city” szállodáiba, barcelonai, amszterdami hotelekbe vagy nagyobb német városok szállodáiba, ezeknek a piacoknak a visszarendeződését gyorsabb lefutásúra teszik.
A budapesti hotelek legfontosabb feladata most az lenne, hogy amikor beindul az élet és a kereslet, akkor ne árcsökkentéssel próbáljanak vendéget szerezni mert gyorsan elveszhet annak a hosszú építkezésnek az eredménye amit 2019 év végére sikerült elérni. A munkaerőpiaci kilátások egyébként inkább áremelkedést indokolnának. Az újranyitó piac abból a szempontból is érdekes lesz, hogy több új ötcsillagos szálloda nyílik, amik a legmagasabb fizetőképességű szegmenst célozzák meg, nekik nagyon fontos lesz erős átlagárral működni, de ahhoz komoly keresletnek kell megjelennie.
Az üzemeltetési vonalon máris érezni jelentős változásokat. A bérleti konstrukcióban működő hoteleknél a 2019-re elért bérleti díjak után most már alacsonyabb fix díjak és forgalomarányos bérleti díjak (vagy ezek kombinációi) jellemzők, egyes esetekben profitmegosztásos megállapodás is előfordul. Takács Péter szerint előretörhetnek a nemzetközi márkákkal operáló, franchise szerződést használó független üzemeltetők. Arra számít, hogy tisztul az üzemeltetői piac, gyorsul a konszolidáció, eltűnhetnek a kisebb cégek, viszont a nagyobbak tovább gyarapíthatják hálózatukat. Ahol pedig lejáróban vannak a management szerződések, ott komoly újratárgyalások, üzemeltető- és márkaváltások lehetnek.
TrendFM rádió interjú beszélgetés https://youtu.be/S_eBr0tLu2E