A NEWMARK VLK HUNGARY ügyvezető partnere szerint egyre nagyobb a kereslet a tapasztalt és magas hozzáadott értéket képviselő tanácsadó iránt, már csak azért is, mert egy félresikerült szerződést utólag roppant nehéz és költséges korrigálni.

Az irodapiac lelassult, sokkal megfontoltabbak és körültekintőbbek a bérlők. Sajnos ez azt is eredményezi, hogy sok esetben elhúzódik a döntéshozatal. A bérlők gyakran a kiszámíthatatlanság és a jövőbeni bizonytalanság miatt a biztonsági megoldásokra törekszenek. Ez kevesebb költözést és több szerződés meghosszabbítást jelent a jelenlegi épületben.

Lassan de biztosan emelkedik az üresedési ráta, eljött a bérlőképviselettel foglalkozó tanácsadók aranykora?

–    Egy jó és tapasztalt bérlőképviselőre mindig is szükség van, csak ezt sok esetben nem ismerik fel a bérlők, úgy gondolják, hogy ők is le tudják bonyolítani segítség nélkül a tranzakciót. Ennek aztán később jöhet meg a negatív eredménye, amikor

már nehezen vagy csak költséges módon lehet beavatkozni és korrigálni. Egyébként az üresedési ráta jelenleg egy egészséges piaci környezetet jelez, de ez is csalóka, mert bár az elmúlt időkhöz képest ez most egy magasabb szám (kicsit több mint 13%), de valójában nincs a piacon több minőségi iroda terület!

–    A statisztika sokszor lehet nagyon csalóka és félrevezető. Egyrészt a 13%-os üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, ez a szám alpiaconként változó – például ebben benne van a periféria is, ahol jóval magasabb ez a szám, mint a népszerűbb alpiacokon. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre.

Továbbá, ha azt nézzük, hogy a jelenleg szabadon álló irodaterületekből valójában mennyi az, ami modern új vagy újszerű épületben van és megfelel például a multinacionális cégek ESG elvárásainak, akkor ez egy jóval alacsonyabb szám – mindenképpen egyszámjegyű! Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az hogy vajon mi lesz azokkal a területekkel, amelyek nem korszerűek és jelentős felújítást igényelnek. Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké “varázsolni”? Illetve mi lesz azokkal a területekkel, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben régóta üresen állnak. Van esély arra, hogy ezek most kiadásra kerülnek? Úgy összegezném ezt az üresedési ráta kérdést, hogy ha csak az azonnali piacképes és keresett területekre vetítem, véleményem szerint ez nem több mint 5-6%. Az alapján pedig egy teljesen más piaci konklúzió vonható le.

Mennyire rugalmas a piac? Ki lehet lépni egy korábban kötött, de a mai igényeknek már nem megfelelő szerződésből?

–    A rövid válasz: igen, de nagyon költséges. Valójában pedig, a körülményektől függ. Alapvetően a bérleti szerződésből idő előtt nem nagyon lehet kilépni vagy csak nagyon költséges módon. Azonban létezhetnek módszerek, de ahhoz ismerni kell pontosan a helyzetet.  A piac próbál rugalmas lenni, mivel a bérlők ezt igénylik, mind területben mind pedig futamidőben, azonban ez nem mindig lehetséges. Egy adott tranzakciónak sok esetben megvannak a maga korlátjai.

–    A szolgáltatott irodák piaca és szerepe felértékelődött elsősorban a rugalmasság miatt. Sok esetben nagy segítség lehet átmenetileg vagy akár egy tökéletes megoldást is jelenthet egy-egy kisebb cégnek vagy egy nagyobb vállalat adott divíziójának, munkacsoportjának hosszabb távon is. Azonban van az a pont, amikor már a szolgáltatott iroda összköltsége több mint a tradicionális irodáé. A kényelem és a gyorsaság viszont szintén a szolgáltatott iroda mellet szól, de ennek ára van!

–    Sikertermék az irodapiacon még mindig a jó lokációban lévő, ESG kompatibilis, mind pénzügyi mind pedig műszaki szempontból rugalmas feltételeket kínáló magas minőségű és gazdaságosan üzemeltethető irodaépület. Azonban a legtöbb esetben ez a „too much to ask” kategória.

Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbevételénél? ESG? Energiahatékonyság?

–    Mindkettő és lehetőleg nem túl magas áron. Sokat fejlődött a piac, sokat fejlődtek a bérlők, de azért a piac még mindig árérzékeny. Az egyre jobb és magasabb minőségű épületeket keresik a bérlők, és az sem mindegy, hogy az épületben és a környéken milyen szolgáltatások találhatók.

– A Newmark a jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben is nagyon dinamikusan fejlődik. Több komoly akvizíciót bonyolított le az év elején, megvásárolta az angol piac egyik vezető tanácsadó cégét a Gerald Eve-t és mellette két másik, kisebb, de mind szakmai mind stratégiai szempontból fontos cég került be a Newmark családba. Ezek a tranzakciók több mint 6-700 magasan képzett és nagy tapasztalattal rendelkező tanácsadóval bővítik az európai „network”-ünket, amelynek már mi is érezzük a pozitív hatását, pedig még javában zajlik az „összefésülés” folyamata. Optimista vagyok a jövőre vonatkozóan, egyértelműen kirajzolódni látszanak a szinergiák.

– Turbulens időszakot élünk a szakma minden szegmensében, ez nem kérdés. Nagyon fontosnak tartom, hogy ilyenkor a fundamentumokat megtartva, minél kevesebb rizikóval, mindenki fegyelmezetten végezze a dolgát. Egy tapasztalt, szakmailag jól felkészült tanácsadó az ilyen időszakban még jobban tud érvényesülni. Alapvetően optimista vagyok a jövőre vonatkozólag, de tudom, hogy még van előttünk bőven a nehéz időszakból, amit higgadtan és okosan kell átvészelnünk.

Kérdés esetén vegye fel velünk a kapcsolatot. https://nmrk.hu/kapcsolat/

Sokat javíthatna a budapesti irodapiac hatékonyságán, ha olyan területek szabadulnának fel vagy épülnének, amiket valóban keresnek a bérlők. Most alig épül új irodaház, egyszerre nő az összesített kihasználatlanság és látunk óriási sűrűsödést bizonyos alpiacokon. Rövid távon esély sem látszik arra, hogy ez az egészségtelen helyzet megváltozzon – reagált a napokban közölt első féléves irodapiaci adatokra a Newmark VLK Hungary Kft. tanácsadó cég.

Már sokadik negyedév telik el úgy a budapesti irodapiacon, hogy folyamatosan növekszik a kihasználatlanság, most a nyár közepén 12,6 százalékon áll. Elvileg ez még mindig nem ok a pánikra, a korábbi visszaesési ciklusokban is volt ilyen mutató, sőt jóval magasabb is. Sokkal inkább gond, hogy ez a mutató nem tükrözi hűen, hogy mennyi a bérlők által valójában keresett üres irodaterület és ebből mennyi van a piacon. A külső szemlélők téves következtetéseket vonhatnak le, megakadályozva a kellően megalapozott döntésüket a bérleményeikre vonatkozóan – kommentálta a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyesülete (BRF) második negyedéves jelentését Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

„Hiába szeretne, mondjuk egy 3.000 négyzetmétert elfoglaló bérlő új, modern irodaházba költözni, szinte egy kezén megszámolhatja, mennyi lehetősége van. A fejlesztők behúzták a féket, ami érthető, az állami szektor által végrehajtott karcsúsítások nyomán felszabaduló területek ugyanakkor nem korszerűek, oda már nem akarnak átmenni a szerződésük vége felé járó bérlők, így nekik marad a hosszabbítás, mint opció” – vélekedett.

Költözni általában akkor szoktak a cégek, amikor jelentősen bővülnek vagy összehúzódnak, mostanában az utóbbi jellemző. Ezt leszámítva azért költöznek mert egy modernebb, más kialakítású, jobb épületben szeretnének lenni. A tanácsadó úgy látja, hogy ez még 1 évig megvalósítható a budapesti irodapiacon, de utána nagyon kevés új épület lesz elérhető.

„Egy nagyon régi B kategóriából egy használt A-ba tudnak majd költözni, de egy 6-8 évesnél idősebb A-ból már nem valószínű, hogy lesz új csábító opció.” – mondta az ügyvezető.

Kalaus Valter utalt rá, hogy a költözési vágy nem csak azért erősödik, mert a gazdasági körülmények most ezt diktálják, hanem azért is, mert a legújabb irodaházak már sokkal hatékonyabban működnek, és a magas műszaki színvonal miatt az üzemeltetési díjat is magába foglaló bérleti összköltség is kisebb, ezt most nagyon nézik a bérlők. Az új vagy teljesen felújított irodaházak a fejlett műszaki adottságok miatt a területigény későbbi változását is rugalmasabban tudják kezelni, mint a 10-15 évvel ezelőtt épült, de nem korszerűsített épületek.

A tanácsadó cég idei első féléves tapasztalatai alapján kiemelte: az is „elmozdulásra” ösztönzi a cégvezetőket, hogy manapság sokkal nagyobb arányban kell figyelniük a munkavállalói igényekre. Ezért történhet meg, hogy egy agglomerációban vagy a külső kerületekben lévő, egyébként korszerű irodaházakból inkább beljebb jön vagy jönne több cég, tudván, hogy a belső körzetekben sokkal több szolgáltatás áll rendelkezésre és a megközelítése is gyorsabb és egyszerűbb. A friss agglomerációs kihasználatlansági ráta (34,8 százalék) további növekedést jelzett, pont azért, mert történtek ilyen mozgások.

A bérbeadói oldalt nézve növekvő kockázatot viselnek azok az irodaházak, amelyek rossz helyen vannak és rossz a minőségük is amiatt, hogy nem végezték el a szükséges műszaki vagy esztétikai újításokat.

„Azok még újnak mondhatók, amelyekben a bérlők most fejezik be az első 5 éves futamidőt, de a 10-11 éves épületek az eddigieknél is nehezebb évek elé néznek, hiszen azóta már sokkal környezettudatosabb, gazdaságosabban üzemeltethető épületek kerültek a piacra.” – érvelt Kalaus Valter.

Az ügyvezető arra számít, hogy a bérleti tranzakcióknál a költözések aránya tovább csökkenhet, mert ezek a bérlők nem találnak majd könnyen olyan területet ahova megéri elköltözni. Ráadásul az igazán jó lokációért és a jó szolgáltatási környezetért nagy a verseny, sok cég egyszerűen kiszorul a nagyobb, erősebb versenytárs miatt a kiszemelt, mondjuk például a jól futó bel-budai környékről.

Ezzel egyidejűleg – igaz láthatatlanul – a piacon lesznek/maradnak olyan területek, amelyek egy nagy bérlő távozása után üresen maradnak. Ugyanide sorolhatók azok a területek, amelyek egy nagy székházban „keletkeznek” amiatt, hogy a főbérlő átszabja a cégét és megpróbálja albérletbe adással hasznosítani a fölöslegessé vált területeket. Lesznek olyan esetek is, amikor ugyanez a bérlő egyszerűen visszaadja a nem kívánt területet, de ez jelentős, számára nem feltétlenül kellemes következményekkel járhat – vázolta a várható fejleményeket az ügyvezető.