Hotel turizmus
Az alsó és az alsó-közép, valamint a legfelső kategóriás hotelek túlélhetik a válságot, de az átlagos adottságú és nem kiemelkedő szolgáltatásokat nyújtók vannak a legnehezebb helyzetben Magyarországon. A nagy energiaigényű vidéki wellnesshotelek közül több is elvérezhet – állapította meg október végén készült helyzetértékelésében a Newmark VLK Hungary üzleti tanácsadó cég.
A vállalat szerint egyszerre több súly is rázuhant a hotelpiacra és most sem az üzemeltetők, sem a befektetők nincsenek könnyű helyzetben. A legnagyobb fejfájást a durván megugró energiaszámlák jelentik, de a csökkenő kereslet és a dráguló munkaerőköltség is dilemma elé állítja a szereplőket.
Budapestről szólva Takács Péter, a cég befektetési igazgatója azt mondta: „A jó helyen lévő három csillagos hotelek és a luxus kategóriájúak kevésbé aggódhatnak, de nekik sem lesz könnyű a következő 4-6 hónap. Azok vannak bajban, akiket csak vitt a hátán a Covid utáni visszapattanás, s eközben nem tudtak költeni a működés optimalizálására, netán energetikai beruházásra.”
A bizonytalanságra utalva azt fejtegette, hogy például a Grand Hotel Hungaria, a legnagyobb hazai szálloda átmentin bezárásának híre sem feltétlenül gond, de csak akkor, ha elvégzik ezalatt a szükséges felújítást, ami lehet esztétikai vagy energetikai – most mindenképpen az utóbbi lenne indokolt. Ha ezt választja a tulajdonos és nem a végleges bezárást, akkor ez feltételezi, hogy a tulajdonos szeretné megtartani az ingatlant, hiába van most lejtmenet az iparágban.
A „bezárni vagy nehezen, de túlélni” kérdésével kapcsolatban azt vetette fel: ha csak néhány hónapra is, de bezár valaki, akkor a forgalom egy részét automatikusan áttereli a talpon maradókhoz, így nehéz lesz újranyitáskor visszacsábítani a vendégeket – és az alkalmazottakat is. A bármi áron, de túlélni akarókat egyébként az is segíti, főleg Budapesten, hogy a külföldi vendégek profitálnak a gyenge forintból és a még mindig viszonylag olcsóbb szolgáltatásokból, így ők továbbra is szívesen jönnek hozzánk.
Az üzemeltetők eszköztára egyébként nem annyira szűk, mint gondolnánk. Sok szállodában képesek egész szárnyakat, emeleteket lezárni vagy nem nagyon melegen tartani. A személyzet méretét is hozzáigazíthatják a kisebb forgalomhoz. Elvileg akár a hitelek átstrukturálása is lehetséges, de a bankok manapság is nagyon szigorúak, kerülik a kockázatot. A Covid első hullámaiban tapasztalt konkrét kormányzati segítségről egyelőre nem hallani. Tárgyalnak most viszont olyan céggel, amelyik rövid és hosszú távú szálláslehetőséget kínáló apartman komplexummá alakítana egy hotelt, ha lenne erre megfelelő ingatlan.
A szakember a hotelek tömeges funkcióváltására nem számít Magyarországon, de elképzelhetőnek tartja, hogy a kis konyhával vagy nappalival bíró szobákkal megtűzdelt, de bajba került szállodákból bérlakásokkal teli házakat alakítanak ki. A lakáshiány és a hotelek elhelyezkedése miatt a fővárosban ez indokolt lehet. Ha ez nagyobb arányú lesz, akkor a nyugat-európai nagy befektetők is megjelenhetnek a bérlakáspiacon, ám rájuk inkább az jellemző, hogy 2-3 ezer lakásos kifejezetten lakáscéllal épült ingatlanokat és portfóliókat keresnek, nekik csak ekkora vagy ennél nagyobb méret kifizetődő.
Tapasztalatai és friss információi szerint a hotelbefektetők többsége kivár és olcsóbb vételi alkalomra számít tavasszal, amikor pontosabban látszik majd, hogy melyik szálloda dobja be a törölközőt. Ugyanakkor azt is mondta: a kivárás közben résen kell lennie minden befektetőnek, mert megtörténhet, hogy egyes kiszemelt, de bajba került hotelek mégis valahogy visszakapaszkodnak, s a viszonylag kedvezőbbé vált helyzetükben nem fogják csökkenteni az eladási árukat.
„A nemzetközi pénzpiacokon a kamatemelések nem fognak leállni a közeljövőben, ez további nyomást helyez a hotelpiacra is. A hozamok növekedésére számítok, már most is van olyan
külföldi partnerünk, aki tavaly még 6, most már csak 7 százalék feletti hozamot tud elképzelni.” – mondta, érzékeltetve, hogy kevésbé lett vonzó a magyar piac a külföldiek szemében. Ugyanakkor valós hozamokat nem lehet kimutatni, mert egy-két zárt tranzakciót kivéve szinte nincs adásvétel, tehát nincs mihez viszonyítani.
Ezzel összefüggésben felhívta a figyelmet arra, hogy a hazai ingatlanbefektetési piacon az elmúlt egy-két évben túlsúlyba kerültek a magyar befektetők, ám az igazán nagy szereplők inkább a régiós terjeszkedést részesítik előnyben. Közülük is főleg azok, akik annak idején az MNB Kötvényprogramjában forráshoz jutottak és ebből még maradt nekik valamennyi pénzük.
„A potenciális vevők többsége hitelből vásárol hotelt is, de ma erősen megcsappant a befektetési, netán fejlesztési projektekhez kapcsolódó finanszírozás, kevés a készpénzes vagy 100%ban önerőből megvalósított befektetés. Ha valakinek már megvan a hitele, és képes kicsit tolni a fejlesztést, akkor esetleg jól járhat, mert a beruházások általános visszaesése nyomán csökkenhet a kivitelezés költsége” – fűzte hozzá Takács Péter.
Ingatlanbefektetések megoszlása Magyarországon 2022 első felében
