Koronavírus: garanciákat kérnek és rugalmasságot várnak az irodabérlők

Egyértelműbb szerződéses feltételek, kötélhúzás helyett kompromisszum készség és az üzletmenet folytonosságának elsőbbsége – ezekre helyezték a hangsúlyt a veszélyhelyzet két és fél hónapja alatt a bérlők a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó közvetlen tapasztalatai szerint.

A Newmark VLK Hungary az elmúlt hónapokban több ügyfél számára csaknem 9.000 négyzetméternyi irodaterület bérleti feltételeinek tárgyalásaiban játszott meghatározó szerepet a bérlők oldalán. Legutóbb a B+N Referencia Zrt.-nek segített közel 4.000 négyzetméternyi területet találni Budapest egyik új irodaparkjában, s ezen felül további csaknem 4.000 négyzetméterre vonatkozó ügyleteket készít elő, ezekről előrehaladott tárgyalások folytak az elmúlt hetekben. Mind ezek alapján megtapasztalta, hogy mik a legfrissebb fejlemények és bérlői elvárások.

Az egyik fontos változás, hogy a korábbiaknál sokkal pontosabban kellett meghatározni a vis maior fogalmát, körülményeit és azt, hogy mire jogosult a bérbeadó illetve a bérlő – emelte ki a bérleti szerződésekről beszámolva Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere. Utalt rá, hogy definiálták, milyen ellentételezésre jogosult a bérlő, ha rajta kívül álló okoknál fogva, például egy járvány miatti kijárási korlátozás nyomán nem tudja használni a bérleményt.

„Több bérbeadó is azt hangoztatta, hogy az irodaház nyitva áll, működik, és a bérlőtől függ, hogy használja-e az irodáját, s erre hivatkozva nem volt hajlandó átmeneti bérleti dícsökkenést adni. Az új szerződésekben sokkal egyértelműbbé tettük, hogy mikor kérhet könnyítést a bérlő és mit tehet a bérbeadó” – mondta az ügyvezető.

További fontos tapasztalatként beszélt a folyamatban lévő belső irodakialakításokkal (fit-out) összefüggő garanciákról. Nem is egy ügyletnél történt, hogy a járvány miatti korlátozások hátráltatták a kivitelezést, így a bérbeadó – az anyagok és alvállalkozói szolgáltatások késésére hivatkozva – nem tudott időbeli garanciát adni az átadásra. Ugyanakkor a többség igyekezett mindent megtenni a csúszások elkerülése érdekében.

Az eltelt pár hónapban ismét érezhető volt, hogy a bérlők üzletmenetének folytonossága elsőbbséget élvezett irodaterületük keresésekor. Akár átmeneti kényelmetlenséget is vállaltak egyes bérlők, hogy a tanácsadó által felkutatott bérterületet igénybe vehessék. Ez a Newmark VLK Hungary szerint a nagyobb kompromisszum készség jele. Ugyancsak erre utal, hogy meggyőzhetők voltak arról, hogy nem érdemes bizonyos apró előnyökért bizonytalanná tenni egy-egy ügyletet. Például pár eurocentes díjkedvezményért feladni a már kialkudott és aláírásra váró szerződést – érvelt a szakember, hozzátéve, hogy a bérbeadók általában keményen beleálltak és nem engedtek a közösen kimunkált feltételrendszerből.

„A járvány alatti érdekes tapasztalat, hogy egyelőre nincs egyöntetű vélemény az irodaterületek jövőbeni kialakításáról. Mindenki tudja, hogy jobban kell majd figyelni a lazább térhasználatra, a higiéniára és például a fejlett légtechnikára, de szerintünk csak későbbre érlelődik ki valamiféle formai követelményrendszer erre vonatkozólag. A jövőbeni bérleti szerződéseknél – a szakmai többi szereplőjével közösen – igyekszünk lehetőleg pontosabban körül határolni ezeket a feltételeket.” – szögezte le a Newmark VLK Hungary cégvezetője.

Koronavírus: így jöhet ki nyertesen a bérlő a mostani válságból

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük – foglalta össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jelenlegi mozgásterét és lehetőségeit a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég a május elején kiadott elemzésében.

Főbb megállapítások:

• Egyelőre az irodabérlőknek csak 15-20 százaléka kért fizetési könnyítést
• Ötről három évre rövidülhet a bérleti szerződés futamideje több helyütt
• Jobban elterjedhet a nagy bérterület (pl. 2.000 m²) egy kisebb részének albérletbe adása
• Akár növekedhet is az irodai területigény az új egészségügyi előírások miatt
• Kevesebb lesz a kényeztetés az irodákban, több figyelem jut a munkaállomásokra

Az irodaházak zömét szinte teljesen, a bevásárlóközpontokat részben kiürítette, hogy a koronavírus járvány miatt a bérlők átálltak az otthoni munkavégzésre, illetve a plazák esetében csak az alapvető árukat értékesítő üzletek lehetnek nyitva korlátozott időben. A kényszerű szünet az érintett kereskedőket padlóra küldte, ezért azonnal könnyítéseket kértek a bérbeadóktól és állami támogatást a kormánytól – emlékeztetett a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó május elején készült helyzetértékelésében.

Az összefoglaló ugyanakkor kiemelte: a teljes kereskedelmi ingatlanállomány markánsabb részét adó irodaházaknál nincs ilyen hivatkozási alap, kivéve az irodaházakban szolgáltatást végző bérlőknél (éttermek, kávézók, fitness központok, egyéb üzlethelyiségek), hiszen ezek a cégek főleg az irodaházban dolgozókra építik üzletmenetüket. Az irodaterületet bérlők mozgástere mégsem teljesen korlátozott, sőt, akár jól is kijöhetnek ebből a szorultnak látszó helyzetből – vélte Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

A szakértő nem feltétlenül keményebb tárgyalásokra, hanem alkalmazkodóbb hozzáállásra számít. „A vírusjárvány előtt is a kompromisszumra kellett törekedni, ez nem változott. Kicsit erősebben fogalmazva: bérlőképviselőként mindig is igyekeztünk kicsavarni a citromot, de soha nem akartunk vért hagyni az asztalon. A bérbeadónak és a bérlőnek közös érdeke a saját üzletmenet folyamatossága, a rugalmasság viszont kötelező. A bérlő most talán nagyobb nyomás alatt van, hogy átgondolja jelenlegi és jövőbeni területigényét. Ehhez nem elég saját helyszükségleteit pontosabban meghatározni, szükség van az aktuális ingatlanpiaci információkra, trendekre, a bérbeadók eltérő kedvezmény rendszerének ismeretére, amiket csak egy külső szakértő képes elé tárni. A bérlő ugyanis saját szakterületére összpontosít, nem érthet az ingatlanokhoz.” – érvelt az ügyvezető.

Két példa:

1. Egy öt évre kötött, de még csak a második évének elején járó bérleti szerződésnél az újratárgyalás nehézkes lehet, hiszen a hátralévő időben akár további negatív fordulat is beállhat a bérlő működési feltételeiben, s akkor ismét módosítani kellene a szerződést. Az azonnali vagy rövid időn belüli felmondás plusz pénzügyi teherrel és jogi következményekkel jár, miközben meg kell találni a feltehetőleg olcsóbb vagy azonos áron jobb körülményeket adó másik bérleményt, mindez idő, pénz és energialekötés.

A tanácsadó cég tapasztalatai szerint az irodapiacon egyelőre nem jellemző, hogy a bérlők megrohanták volna a bérbeadókat könnyítésekért esedezve. Eddig csak 15-20 százalékuk fordult hozzájuk. A halasztott díjfizetési kedvezmény jót tesz a bérlő cash-flowjának, de nem döntő. Inkább az ingatlanhasználat átgondolása a célravezető. Előfordulhat, hogy érdemes visszaadni valamekkora területet, de maradni valamilyen kedvezmény csomagért cserébe – hangsúlyozták a tanulmány szerzői.

„Kiegészítő megoldás lehet a terület egy kisebb részének albérletbe adása, ami költségcsökkentés a bérlőnek. Szerintem ez előtérbe fog kerülni a következő időszakban, főleg a több ezer négyzetméteren működő vállalatoknál. A kisebb területet kereső cégek szeretik ezeket a lehetőségeket, hiszen így kevesebbe kerül munkatársaik elhelyezése, mintha normál bérlőként lépnének fel. Igaz, vállalniuk kell, hogy a bérbeadó (a főbérlő) nem költ az albérleti terület kialakításra, hanem változtatás nélkül rendelkezésre bocsátja azt” – érzékeltette a helyzetet Kalaus Valter.

2. Egy öt évre szóló, de egy év múlva lejáró szerződésnél annyiban kedvezőbb a helyzet, hogy a bérlő jobban rákészülhet az esetleges költözésre vagy helyben a hosszabbításra. A költözés akkor alternatíva, ha a további öt évért (tulajdonképpen 1+5 év) cserébe nem sikerül elegendő plusz kedvezményt elérni a bérbeadónál és egy másik irodaházban alacsonyabb bérleti-díjat számítanak fel vagy átvállalják a kiépítés költségeit vagy eleve modernebbek a körülmények és még megfelelőbb a lokáció is.

Bármelyik megoldást választja egy bérlő vállalkozás, akkor jár el helyesen, ha számára rugalmasabb feltételeket harcol ki. Például a most jellemző ötről három évre rövidíti a szerződés futamidejét. A Newmark VLK Hungary szakértői szerint a következő pár évben sokkal gyakoribb lesz ez a hosszúság. Az is nyilvánvaló, hogy át kell gondolni a munkavégzés teljes feltételrendszerét, beleértve a home office és a benti munka arányát. A tanácsadók úgy látják, hogy az utóbbi időben túl nagy hangsúlyt kapott az irodai közösségi terek szerepe, pénzt is talán túl sokat költöttek erre a bérlők, miközben méltatlanul kevés figyelem övezte a munkaállomásokat.

Erre utalva az ügyvezető azt mondta: „Hiába szabadul fel 5-10 vagy netán 15 százaléknyi irodaterület a home office következtében, a szigorú egészségügyi feltételek miatt lehet, hogy több konyhára és sokkal lazább ültetési rendszere lesz szükség. Felértékelődnek a korszerű légtechnikai megoldások, sokkal tágasabb térhasználat lesz jellemzőbb, megint jönnek a paravánok és a cellás kialakítás, úgyhogy az egybefüggő nagy terület, az open space kisebb lehet. Egyáltalán nem kizárt, hogy összességében nagyobb terület kell majd, mint a járvány előtti időkben. Ilyen irodák kialakításában vagy megtalálásában döntő szerepe lehet a külső szakértőknek, vagyis a professzionális bérlőképviselőknek”.