Hotel turizmus
Járvány-hatás:
Szigorú egészségbiztonsági intézkedések, pótberuházások és a pénzügyi terv teljes átgondolása most a kötelező lecke az újra nyitó hazai hoteleknél. Több épülő szálloda átadása késhet, néhány meglévőnél pedig koncepcióváltás jöhet és előkerülhet egy új jövő: irodák lesznek a szobák helyén – foglalta össze a hotelpiaci fejleményeket és kilátásokat a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég.
Főbb megállapítások:
- komplett irodaszintek lehetnek egyes hotelekben
- nagy üzleti szállodák beléphetnek a csoportos turizmus piacára
- a járvány miatti pótberuházások erősen hatni fognak a pénzügyi tervekre
- növekszik a feszültség a hotel-építtető és a kivitelező között
- előtérbe kerülnek a kombinált üzemeltetési-bérleti szerződések
Új időszámítás kezdődött sok hazai szállodánál. A járvány egyik következményeként az üzemeltetőknek teljesen át kell gondolni a térhasználatot, különösen a közös területeken: az éttermekben, a lobbikban, a folyosókon, a mellékhelyiségekben és a teraszokon. Az egészségbiztonság növelése érdekében tett intézkedések, a minél kevesebb fizikai kontaktus elérése egyrészt beruházás igényes, másrészt sürgetővé teszi az üzletmenet és akár az üzemelési forma átgondolását. Egy új, de nem váratlan elemként pedig az is lehet, hogy egyes hotelekben bérirodák lesznek a szobák helyén – mondta Takács Péter, a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó partnere.
„A hotelszobák jól elkülönülnek egymástól, ezzel biztosítható a távolságtartás. Elég csak kivenni az ágyakat és máris van egy 25-30 vagy akár 40 négyzetméteres helyiség. Felvetődött már, hogy egyes nagyvárosi hotelekben egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű, de a kisebb, függetlenebb üzemeltetőknél – átmeneti jelleggel – kiút lehet ez a váltás az üzemeltető és a tulajdonos számára is. Ugyanakkor az irodapiac átalakulására is számítunk, mind a hosszútávú-, mind a rövidtávú bérleti piacon, ezért érdekes lesz ennek a két szektornak a párhuzama” – érvelt a szakember.
Takács Péter utalt rá, hogy nehezebb helyzetben vannak azok a hotelek, amelyekben az elmúlt 4-5 évben sokat költöttek felújításra, főleg a felértékelődött közös területekre. Egyelőre nem tudni ugyanis, hogy miként reagálnak a vendégek, esetleg a túl óvatosak leszek túlsúlyban, és kihasználatlanok lesznek ezek a terek. Tapasztalatai szerint nem véletlen, hogy a befektetők nem ezeket, hanem az átalakítás előtt álló vagy épülő szállodákat keresik. Olyanokat, ahol már a járvány utáni feltételrendszerre és elvárásokra lehet alakítani a tereket, s eleve így kerülnek a piacra.
Különleges helyzetben vannak az üzleti szállodák, főleg a fővárosban és egyes megyeszékhelyeken. Bevételük számottevő része a rendezvényekből és az ezekhez kapcsolódó szolgáltatásokból származik. Márpedig ezek drasztikusan visszaestek, miután szinte leálltak a konferenciák, workshopok, céges bemutatók, minden átköltözött a virtuális térbe. Ez már érzékelhető az első negyedéves adatokból (lásd táblázat), és még rosszabb számok várhatók az április-májusi statisztikákból.
A visszaépüléshez több idő is kellhet, de nem fog elmaradni, mert az üzleti vendégkör igényli a személyes kontaktusokat, a rendezvényeken keresztüli közösségformálást. Az is igaz ugyanakkor, hogy a térhasználat, a humán kontaktok átalakítása és a digitális megoldások kialakítása idő és pénzigényes – sorolta a megváltozott helyzet feladatait és a terheket.
„A nagy üzleti szállodák szerintem belépnek majd a csoportos turizmus piacára és a kisebb-közepes pénztárcájú egyéni turistákat is megcélozzák. Vannak már Magyarországon olyan hotelbefektetők, akik az üzleti utazás visszaesését komoly mértékűre teszik és már be is árazzák, amikor szállodavásárlást fontolgatnak. Egyesek akár 20 százalékkal is alacsonyabb vételárat tartanak reálisnak emiatt, a tavaly év végi árazáshoz képest.” – mondta a vezető.
A magyarországi hotelberuházásokról szólva megerősítette, hogy növekedhet a feszültség az építtetők és a kivitelezők között. Főleg ott, ahol már nem éri meg leállítani a beruházást. Előbbiek a forgalom későbbi felfutására számítanak, s ezért a minél későbbi nyitás az érdekük, az utóbbiaknak pont az ellenkezője, hiszen nekik az számít, hogy minél előbb pénzhez jussanak. A pénzügyi tervek frissítése mindkét csoportnak létkérdés. Ahol még nem kezdődött el az építkezés, ott a beruházó máris újra tervezi a költségeit.
A hotelüzemeltetőknél a tanácsadó arra számít, hogy az elmúlt években népszerűvé vált fix bérleti díjas szerződések aránya csökken, ismét előtérbe kerül a menedzsment szerződéses megoldás.
„Eddig főleg a bankok és intézményi befektetők preferenciája miatt lett népszerű a bérleti forma, hiszen volt egy fix díj, ez biztonságot jelentett a tulajdonosnak és banknak, amikor befektetett, illetve hitelt adott a projektre. A bérleti jogviszony kockázatai azonban nagyon megugrottak, hiszen a díjat akkor is fizetni kell, ha egyetlen vendég sincs. Ma nagyon nehéz megmondani, hogy 10-15 éves bérleti időtávon mennyi lesz a reális bérleti díj, még a következő 2-3 évet sem látjuk tisztán. Várható, hogy teret nyer egyfajta kombinált megoldás, vagyis lesz egy minimális bérleti díj és ehhez jön egy forgalomarányos díj, mint például a bevásárlóközpontoknál. A tulajdonosnak és az üzemeltetőnek szorosabb partnerségben, kölcsönös kockázatvállalásban kell gondolkozni.” – fűzte hozzá a szakértő.