Iroda fit-out költségek, mire figyeljünk az átalakításoknál
A járvány még inkább kiemelte, hogy nem csak a bérleti díj, hanem az irodák belső kialakítása is főszerepet játszik egy irodát bérlő cég döntésében. Külső műszaki szakértő és projektmenedzser nélkül nagyon elszállhatnak a költségek, a bérbeadók hozzájárulása pedig nagyon eltérő lehet – emelte ki az irodabérlők fit-outtal kapcsolatos lehetőségeit legfrissebb tanulmányában a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.
A korábbi évekkel ellentétben sokkal egyértelműbb, hogy az irodák belső műszaki-gépészeti kialakítása, a dizájn, a térarányok megtalálása és az ezekhez rendelt bútorok, kellékek célirányos összehangolása a legtöbb bérlő cég számára első rendű. Majdhogynem fontosabb, mint az, hogy mennyi a bérleti díj vagy az üzemeltetési költség. A bérbeadók azonban eltérő módszereket alkalmaznak, vállalási áraik, tételeik nagyon eltérhetnek, ezeket nem mindig tudja összehasonlítani kellő alapossággal egy bérlő, s ez felesleges kiadásokhoz vezethet – figyelmeztet a tanácsadó cég összefoglalója, amit a koronavírus járvány csendesedése utáni helyzetről készített június végén.
„Nem feltétlenül kell többet költeni a fit-outra, noha kétségtelen, hogy a járvány miatt vannak-lesznek pótköltségek és az építőipari-szolgáltatói árak sem csökkentek. Inkább alapos költségtervezés szükséges, hogy hatékony maradjon az iroda az átrendezés után is. Ehhez ismerni kell a fit-outban érdekelt kivitelezői, szolgáltatói piacot, továbbá tételesen összehasonlítani a bérbeadók ajánlatait. Ezt csak felkészült műszaki és projektmenedzserek tudják elvégezni. Ők képesek adott esetben megmondani, hogy mekkora költséggel és idővel jár egy berendezés vagy műszaki megoldás kiépítése vagy pótlása. ” – hívta fel a figyelmet Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary alapító ügyvezetője.
Emlékeztetett: két gyakorlat terjedt el.
Az egyik az, amikor a bérbeadó maga fedezi a teljes kiépítési költséget egy alap sztenderd szinten. Ha a bérlőnek nem felel meg mondjuk a színvilág vagy a műszaki szint, akkor a pluszköltséget ő állja. A másik módszer az, amikor a bérbeadó azt mondja, hogy egy adott összegig vállalja a kiépítést, e fölött a bérlő állja a számlát. Manapság az új irodaházakban a belső kialakítás 400-600 euro/nm, a nagyon trendi kialakításokat végző és felső kategóriás anyagokat, berendezéseket használó kivitelezők akár 1.000 eurót is felszámítanak négyzetméterenként.
„A legfontosabb, hogy már a tárgyalások elején tisztázzák, mi a pontos kiinduló állapot. Az a drága, amit nem látunk, tehát például konkrétan tudni kell, hogy a vizes blokk, a légtechnika vagy a világítás egyes elemei benne vannak-e a bérbeadói vállalásban” – érzékeltette a buktatókat a vezető.
A tanácsadó szerint a gyakorlatban a bérlőnek szinte mindig a zsebébe kell nyúlni. Ezt a bérbeadó is szorgalmazza, hiszen ezzel közvetve növelheti a bérlő elköteleződését az irodaház iránt, illetve ösztönzi őt, hogy vigyázzon az általa fizetett új irodabelsőre. A járvány miatt a biztonságérzet növelése is elengedhetetlen, ezt lazább ültetéssel, irányított belső közlekedéssel és szigorúbb helyiséghasználati beosztással oldják meg. Teljesen elfogadott lett a rotációs munkarend, ezzel is csökkentve az egy időben benn tartózkodók számát.
„A bérlők ma nagyságrendileg többet költenek a HR-fegyvernek számító irodákra, mint akárcsak 5-6 évvel ezelőtt. Már-már „nappalivá” alakultak a bérleményen belüli közös területek, jól felszereltek és tágasak a konyhák. Ezen kívül csendes szobák, mini tárgyalók, telefonfülkék állnak rendelkezésre, miközben visszajöttek a paravánok, az ötletes térelválasztók, és tengernyi növény lepte el az irodákat.” – utalt a legutóbbi pár hónap fejleményeire a szakember.
A fit-outot végző kivitelezői piacról szólva azt fejtegette, hogy a vezető bérbeadók általában állandó generálkivitelezőkkel dolgoztatnak, akiknek az alvállalkozói is stabilak. Ez biztonságot adhat a bérlőnek, egyúttal azonban azt is jelenti, hogy a bérlő kissé kiszolgáltatott. Gyakran előfordul, hogy ezek a kivitelezők csak egy adott márkát vagy termékkört építenek be, ami sokszor inkább a magasabb ár kategóriába tartoznak. Az sem feltétlenül garantált, hogy a kiépítést a vállalt időre tudja elvégezni a kivitelező, ez szintén kellemetlen a bérlőnek.
Kalaus Valter szerint a budapesti irodapiacon egyre több olyan „A” kategóriás irodaház van, amelyik ugyan jóval a rendszerváltás után épült, de műszakilag elavult. Különösen a gépészetre igaz ez, s ezt nem feltétlenül mérlegeli egy bérlő, mert jó esetben csak a saját irodájának a belső kialakítására koncentrál.
„A jó fit-out cégek számára jó idők jönnek, egyre nagyobb szükség lesz rájuk az erősen elöregedett irodaállomány és az új irodaházak miatt. Úgy gondolom, hogy a bérlőknek az lenne az előnyös, ha élesebb lenne közöttük a verseny, ez feltétlenül javítaná a szolgáltatásuk minőségét.” – fűzte hozzá a Newmark VLK Hungary vezetője.