Növekszik az igény a szerverparkokra és a speciális irodaházakra Magyarországon is

A koronavírus-járvány második hulláma tovább növeli a hazai cégek adatbiztonsági elvárásait, sok vállalat a felhő alapú adatkezelés mellett speciális ingatlanokban, szerverparkokban tárolja legféltettebb adatait. Az ilyen ingatlanok viszont csak szakosodott mérnöki tudás segítségével építhetők és üzemeltethetők, a szakemberek szerencsére rendelkezésre állnak – derül ki a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó szeptember elején készített tanulmányából.

Az erősödő koronavírus-járvány nyomán Európában és az Egyesült Államokban látványosan növekszik az adatközpontokra, szerverparkokra és speciális irodaházakra, csarnokokra vonatkozó igény, ami aztán a keresletben is megmutatkozik. Történik ez annak ellenére, hogy az IT szakemberek és az ingatlanpiaci szakértők is tudják: rendkívül tőkeigényes beruházásról van szó, és ráadásul 8-10 éves megtérüléssel kell számolni – fogalmaz bevezetőjében a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó.

Európában a főbb szerverpark nagyhatalmak (Frankfurt, London, Amszterdam, Párizs) mellett más nyugat-európai és közép-európai nagyvárosok is dinamikusan növelik a felkínált ingatlanok összterületét, mindegyik városban megtelepedtek a globális IT-óriások és új adatközpontok építését tervezik.

Még több szerverpark jöhet

Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója a hazai kereslet növekedésére példának hozta fel, hogy Debrecenben éppen a napokban jelentették be: egy ott készülő új nagy irodaházban ezer négyzetméteres szerverközpontot hoz létre a beruházó.

„A vállalatok egyre nagyobb hányada a felhőben tárolja és kezeli érzékeny adatait, de azzal kevesen vannak tisztában, hogy az a biztonság és kényelem, amit a felhő ad csakis egy rendkívüli fizikai létesítmény segítségével érhető el. Ez pedig az adatközpontnak helyet adó szerverfarm vagy szerverpark, szerverhotel. Sokemeletes irodaházakról és még inkább hatalmas csarnokokról, korszerű raktárhelyiségekről van szó, ami a nagy országokban akár lakásokkal és hagyományos szolgáltató üzletekkel is kiegészülhet egyetlen, többnyire zárt telephelyen.” – vázolta a kutatás alapján összeált képet a cégvezető.

Az adatközpontok ügyfelei jellemzően a pénzügyi és informatikai szektorból kerülnek ki. Ezek a cégek biztonságban akarják tudni az úgynevezett kritikus rendelkezésre állású szervereiket, de az ehhez szükséges infrastruktúra és szakértelem kiépítése nem éri meg nekik a kis méretek miatt. Ekkor jön a képbe a területet jól ismerő ingatlanpiaci szakértő, aki – tapasztalt műszaki szakemberek segítségével – felkutatja a legmegfelelőbb szerverhotelt vagy konzultál az ilyen létesítmény építésére vállalkozó beruházóval. Ilyen szakemberek a Newmark VLK Hungary esetében is rendelkezésre állnak.

Speciális szerverparkok, irodaházak, csarnokok követelményei

• átlagnál magasabb fokozatú behatolásvédelem
• saját beléptető és biztonsági rendszer egy-egy bérlőnek
• folyamatos rendelkezésre állás
• strukturált kábelezés a nagy adatátvitelhez
• páratartalom vezérlés
• speciális légtechnika
• zavarvédelem
• rezgésmentes födém
• folyamatos áramellátás
• emelt szintű tűz-és vízvédelem
• emelt szintű távfelügyelet

Kalaus Valter felhívta a figyelmet: az nem elég, hogy kettős betápot vagy nagy teljesítményű transzformátort szerelnek be. Magasabb álpadlót, külön oltórendszert és redundáns klímát (általában split klíma) is el kell helyezni az ilyen létesítményekben. A szigorú biztosítási előírások miatt speciális fal vagy ajtó szükséges. Természetesen a szerverhotelnek helyet adó ingatlannak jól védhető lokációban kell lennie, lehetőleg egy település kevéssé forgalmas részén.

„Mindez olyan extra költség, amit csak kevesen vállalnak, viszont akik igen, azok következetesen igénylik is az ilyen ingatlanokat. Magyarországon is az a jellemző, mint sok helyütt Európában, hogy a szolgáltató központok, a pénzügyi vállalkozások, valamint az informatikához bármilyen formában kapcsolódó vagy eleve abból élő cégek veszik igénybe az ilyen szerverparkokat.” – fűzte hozzá a szakértő.

A szerverpark-biznisz fejlődését a nemzetközi példáik is jelzik, a magyar tanácsadó cég – az Invitech.hu információira alapozva – az ezekből készített csokorral is alátámasztja ezt. Lássuk, kik a rekorderek ezen a téren!

Kína az adatközpontok top ligáját is vezeti. Kettő is bekerült a világ öt legnagyobb ilyen létesítménye közé. Az első helyet egy Belső-Mongóliában található város melletti épületóriás szerezte meg, közel egymillió négyzetméteren alakítottak adatközpontot, call centereket, raktárakat, irodákat és még lakásokat is. India legnagyobb adatközpontja a 8 milliós Bengaluru városában működik. A hétemeletes épület több mint 800 ezer négyzetméteres. Az Egyesült Államokban az észak-nevadai Citadella nevű központ a csúcstartó a maga 670 ezer négyzetméterével. Európában Norvégiában már épül a kontinens legnagyobbja, a Kolos.

Tartalék irodaházak

Kalaus Valter egy másik, speciális ingatlantípusra, az úgynevezett tartalék irodaházakra is kitért, ezekre szintén a járványhoz hasonló rendkívüli körülményekre való tekintettel mutatkozik nagyobb kereslet szerte a világon.

Ezeket az ingatlanokat a szerverhotelekhez hasonlóan különleges paraméterek alapján építik meg és üzemeltetik. Az is hasonlóság, hogy ezeket is főleg a pénzügyi szektor veszi igénybe a koronavírushoz hasonló katasztrófák idején, de ma már a nagy IT-vállalatok is fenntartanak ilyen irodákat. Általában kevésbé látogatott, nem feltűnő külvárosi környékeken található irodaházakban találhatók.

„Az épületeket természetesen nem jelölik semmivel, viszont bent teljesen felszerelt helyiségek várják a hirtelen beköltözni kénytelen cégeket. Ezek az irodák egyébként a home office-t megvalósítani nem tudó vagy érzékeny adatokkal dolgozó alkalmazottak számára is kiváló megoldás. Maguk az épületek természetesen bombabiztosak, kibírják a földrengéseket és a hurrikánokat is.” – ismertette a nemzetközi gyakorlatot a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

A nagyobb bérleményt fenntartó vállalatok a járvány hatására átgondolják ingatlan használatukat, s akár 15-20 százaléknyi területre is beengednek más cégeket. Az albérlet vonzó lehet azoknak a cégeknek, amelyek jó lokációban, jól felszerelt, de olcsóbb bérleti díjú irodát keresnek – állapítja meg júliusi tanulmányában a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó.

A koronavírus járvány nem csupán azt hozta el, hogy sztár lett a „home office” és a cégvezetők teljesen átgondolják, hogy hosszabb távon mekkora irodaterületre van szükségük. Azt is mérlegelik, hogy – akár ideiglenesen – mekkora területet tudnának albérletbe adni anélkül, hogy nehezítenék a dolgozók visszatérését és különösebb költségbe vernék magukat.

A Newmark VLK Hungary azt tapasztalta az elmúlt hetekben-hónapokban, hogy megjelentek az alkalmat kihasználni kívánó vállalkozások és kisebb területeket – jellemzően 300-400 négyzetmétert – bérbe vennének, sőt, többen bérbe is vettek. Elsősorban a több ezer négyzetméteres irodabérleményt fenntartó cégeknél próbálkozhatnak, azok ugyanis gyorsan akarnak lépni, és a hirtelen „feleslegessé vált” területet ily módon hasznosítani, vagyis költséget csökkenteni.

Főbérlői szempontok

„Nem jellemző, hogy a nagyvállalatok visszaadnának területet az irodaház bérbeadójának. Egyelőre nem tömeges az albérleti opció felhasználása, de mindenképpen új színfoltról van szó. Korábban, a 10 évvel ezelőtti válság idején szinte alig volt előélete, így nem nagyon van viszonyítási alap. Ugyanakkor racionális egy ilyen döntés az úgymond főbérlő részéről, hiszen mégiscsak bevételhez jut egy kihasználatlan terület után, azaz csökkenti a költségeit.” – érvelt Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

A tanácsadó szerint azoknak a cégeknek éri meg bérlőként albérletbe adni területük egy részét, amelyeknek nem túl régen indult az általában ötéves szerződése. Ha már csak fél vagy egy év van hátra, akkor többnyire nem éri meg ezzel bajlódni és eleve kisebb az esély, hogy ilyen, viszonylag rövid időre lesz albérlő.

Az ügyvezető felhívta a figyelmet: főbérlői szempontból fontos, hogy a ház bérbeadójától hozzájárulást kell kérni, mert előfordulhat, hogy a potenciális albérlő versenytilalmi megfontolásból nem kívánatos az épületben, ahol már van egy érintett direkt bérlő. Az természetes, hogy a főbérlőnek mindent meg kell tennie, hogy albérlője maradéktalan betartsa az épületre és az albérleti területre vonatkozó összes szabályt, hiszen főbérlőként anyagi és jogi felelősséget is visel.

Ezt nyeri az albérlő

Az egészen kis területre (100-150 nm) vágyó vállalkozások egyelőre nem nagyon reménykedhetnek abban, hogy jó helyen lévő, korszerű „A” kategóriás irodaházakban tudnak a hivatalos, kínálati bérleti díjnál jóval olcsóbban albérlethez jutni. (Vannak példák ilyen tranzakciókra, és most is vannak ilyen opciók a piacon, de nem tömeges.) Az ilyen irodaházakat eleve nem így alakították ki, jellemző, hogy a legkisebb kivehető iroda 200-250 négyzetméteres. A nagyobb területből leválasztani vagy nem is lehet fizikailag vagy nem éri meg a főbérlőnek. Az a szerencsés albérletkereső, aki egy kisebb vagy közepes irodaházban több szintet bérlő cégtől egy egész szintet tud lefoglalni, mondjuk 400-500 négyzetméteren – fűzik hozzá a tanulmány szerzői.

„Az albérlő számára az összes kompromisszum ellenére is sok az előny azzal szemben, hogy ha direkt szeretne bérlőként fellépni egy irodaházban. Általában azonnal beköltözhető, kevés átalakítást igénylő, nem ritkán bútorral ellátott, bekábelezett ingatlanok között válogathat, és akár 10-20 százalékkal is alacsonyabb bérleti díjra számíthat. Előny lehet, hogy viszonylag rövid futamidőt is vállalhat, a direkt szerződésekben jellemző 5 évvel szemben 1-2 vagy 3 év is lehetséges, attól függ, mennyi idő van még hátra a főbérlő szerződéséből. Már-már olyan rugalmasságot enged mindez, mintha úgynevezett szolgáltatott irodát választana.” – vélekedett a cég tapasztalataira utalva Kalaus Valter.

A Newmark VLK Hungary tanulmánya ezzel összefüggésben megjegyzi: a szolgáltatott irodák inkább a kezdő vállalkozásoknak vagy egy-egy projektre összeállított csapatoknak előnyös és nem hosszútávra szóló munkahelyek. Nagy előnyük, hogy nagyon jó lokációkban vannak, szinte azonnal elkezdhető ott a munka, teljesen felszerelt irodai környezetet nyújtanak megbízható háttér támogatással. A fejlődő cégeknek pedig azért jó opció, mert gyorsan plusz területet lehet bérelni vagy akár csak egy-egy alkalomra tárgyalót lekötni.

Mikor éri meg a szolgáltatott iroda?

„Körülbelül egy év az a határ, amitől kezdve már inkább megéri állandó helyet választani. Nem szabad azonban összehasonlítani a szolgáltatott irodák négyzetméterre számított díját a klasszikus bérleményekével, hiszen teljesen más a konstrukció. Az előbbiek fajlagosan azért tűnhetnek drágábbnak, mert úgy adnak teljes komfortot (bútor, back office, IT-eszközök, recepció, használat arányos díjak, rugalmas idő, stb.), hogy kisebb az elköteleződés a bérlő részéről. Nincsen külön üzemeltetési költség, egyszeri beköltözési díj, bútorvásárlás, IT-kiépítés, stb., van viszont a mindenre kiterjedő rugalmasság, s valójában ezt kell megfizetni.” – fűzte hozzá Kalaus Valter.

A szolgáltatott irodáknál kétféle megoldásra számíthatnak a bérlő vállalkozások: az egyik a klasszikus, cellás elrendezés, ez manapság, a szigorúbb egészségügyi rendszabályok miatt is kedvező. Pontosan tudni lehet, hogy kik használják a mégoly kis területet is, nem jár be oda csak az, aki ott dolgozik. A másik a co-working formátum, amiben egy szállodai lobbira (lounge) emlékeztető közösségi terek vannak, azzal a kitétellel, hogy külön munkaállomásokat is kialakítottak.

„Azt látjuk, hogy a járvány miatt átmenetileg a co-working irodák nehéz helyzetbe kerültek, hiszen kevesen akarnak potenciális fertőzést hordozó helyen dolgozni, sok idegennel, esetleg vírushordozóval egyetlen térben. Ebből a szempontból is előnyösebb lehet egy albérlet.” – mondta a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

A tanácsadó cég helyzetértékelését alátámasztják a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) által most kiadott második negyedéves adatok is. Eszerint a második negyedévben jelentősen visszaesett az irodapiaci kereslet, és a tranzakciók száma nagyméretű csökkenést mutatott. Az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, ami 1,1 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg, míg éves szinten 1 százalékpontos növekedést jelent.

Érezhetően megnőtt az étvágya a magán és intézményi befektetőknek a hazai ingatlanpiacon.

Többen a koronavírus járvány miatt gyengélkedő cégeket és projekteket keresnek, de jó állapotban lévő vállalatok jó adottságú félkész ingatlanait és telkeit is kiszemelték – derül ki a Newmark VLK Hungary ingatlantanácsadó 2020 első öt hónapjára vonatkozó tanulmányából.

Főbb megállapítások:

• felvásárlási célpontok lettek a járvány miatt meggyengült ingatlanos és építőipari cégek
• a befektetők kerülik a hoteleket, plázákat, vennék a logisztikai ingatlanokat
• kisebb hozamemelkedés minden szegmensben várható

Eljött a vadászat ideje a magyar és a közép-és kelet-európai ingatlanpiacon. Ez egyértelműen a koronavírus járvány gazdaságot sújtó következménye. Közepes és nagyobb magán és intézményi befektetők az elmúlt hetekben aktivizálták magukat és „bejelentkeztek” több budapesti és vidéki üzleti célú ingatlanra, készülő vagy tervezett projektre, telekre. Egész portfóliókat viszont még nem vennének, nyilvánvalóan arra számítva, hogy idővel még alacsonyabb áron juthatnak majd hozzá ezekhez az ingatlanokhoz. Jelenleg 10-20 százalékos árengedmények jellemzők, de a tulajdonosok többsége inkább kivár – vonta meg a tanulmány mérlegét Takács Péter, a Newmark VLK Hungary partnere, a befektetési szakterület vezetője.

„A normál üzletmenetben, a járvány előtt is zajlottak felvásárlások és céges összeolvadások. A járvány azonban padlóra küldött több, főleg kisebb tőkeerejű vállalkozást vagy egyszerűen pénzügyileg bizonytalanná tette egy-egy projekt befejezését, s ezért fordulhat elő, hogy a tulajdonosok az eladásra kényszerülnek. Az év második felében cégbedőlések jöhetnek, főleg az építőiparban, ahol máris jellemzőek a késedelmes fizetések és ismét megjelentek a lánctartozások.” – érzékeltette a megváltozott helyzetet a szakértő.

Még több cégfelvásárlás és beolvadás jön

A Newmark VLK Hungary elemzése szerint a 2008-2009-es válságtól eltérően – amikor szintén felgyorsult az ingatlan szektoron belüli konszolidáció – most más a kiváltó ok, de az eredmény hasonló lesz. Tovább koncentrálódik a tőke, lesznek beolvadásra vagy végleges bezárásra kényszerülő ingatlanfejlesztők és sérülékeny építőipari vállalkozások. Az viszont különbség, hogy több a pénz a rendszerben és jobbak a gazdasági feltételek sok országban, Magyarországon is erősek a fundamentumok.

E két utóbbi faktor akár azt is hozhatja, hogy gyors lesz a visszatérés a normál üzletmenethez, de a szakember szerint ez túl optimista megközelítés. Utalt arra, hogy két erősen sérült szegmensben is súlyos zavarokat látni: a hotelpiacon és a kiskereskedelmi ingatlanoknál. Mindkét területen kevés a tartalék, előbbinél pedig hatalmas az előkészített projektek száma: kb. 40-50 új szállodát kellene átadni 2-3 éven belül.

„Az ugrásra készen álló hazai és külföldi befektetők a jó helyen lévő, jól kitalált modellben működő szállodákat keresik. Ideális nekik, ha felújítás előtt álló ingatlanról van szó. Szerintem az is fontos változás, hogy megnő a hoteltervezés jelentősége, hiszen eljött a minimalizált humán kontaktok kora, ezt a térhasználatban is ki kell fejezni.” – mondta a szakember.

Magánbefektetők is vennének hoteleket

A tanácsadó cég már idén februári előrejelzésében jelezte: aggasztó, hogy elmaradtak a kínai vendégek. Az első öt hónapot értékelve azonban teljes „kiszáradást” lát rövidtávon, főleg a budapesti hoteleknek lesz nehéz visszadolgozni a kiesést. Tapasztalata szerint az elmúlt hetekben-hónapokban megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket.

„A jó helyen lévő és jól kidolgozott koncepcióval készült vagy készülő belvárosi szállodák árából nem sokat fognak engedni az eladók, ha feltűnik a vevőjelölt. Eddig inkább magánbefektetők érdeklődtek, de vannak intézményiek is. Döntő, hogy legyen megfelelő exit stratégia, pontos legyen az átvilágítás és az ingatlanértékelés, továbbá a vevő felkészült legyen az üzemeltetői vagy bérleti szerződések tárgyalására. Ebben segíthetnek a piacot jól ismerő külső szakértők.” – mondta Takács Péter. Úgy látja, hogy a budapesti hotelpiacot az rengette meg a legjobban, hogy itt szinte nincs hazai kereslet. Egyes vidéki turisztikai célpontokban a budapestinél korábban jöhet a felpattanás, a fejlesztéseket közvetve kormányzati programok és források is támogatják.

A tanulmány szerint továbbra is vonzó az irodapiac a befektetőknek, ez vélhetően a következő időszakban is meghatározó lesz, amikor célpontot keresnek. Kisebb hozamemelkedés viszont előfordulhat, így a közép-európai alpiacokhoz képest még jó ideig fennmaradhat az elmúlt években megfigyelt különbség.

Kalaus Valter ügyvezető igazgató azt emelte ki, hogy jelentős átalakuláson megy keresztül az iroda, mint munkahely, a bérlők erősen gondolkodnak azon, hogy miként alakítsák át a bérelt területeket.

„Az új előírások miatt nemhogy csökken, inkább kicsit még növekedhet is az igényelt terület, ezáltal emelkedhet a kereslet a nagyobb összefüggő irodák iránt, s ez a beruházások folytatására ösztönözheti a fejlesztőket. Végsősoron ez kedvez a befektetőknek.” – fűzte hozzá a szakember.

Máris nyertes a logisztika

A tanulmány rámutat a több sebből vérző kiskereskedelmi ingatlan szektorban rejlő lehetőségekre is. Mint írja: itt már látszik, hogy akár kisebb hozamfelárral, de külföldi befektetők hajlandók közepes méretű vidéki központokat (nem plázákat, hanem strip mallokat) felvásárolni és átalakítva működtetni. Olyan egységekről van szó, amelyekben még nőtt is a bérleti díj az elmúlt hónapokban a tavalyi év utolsó negyedévéhez képest.

Egyértelműen nyertes a válságban az ipari-logisztika terület. Az összefoglaló szerint ezt a szektort biztonságosnak tekintik a stabilitást kereső befektetők. Az ügyvezető igazgató jó üzenetnek nevezte azt a tényt, hogy nagy ügyfelek, mint például a dán Jysk eddig kevéssé felkapott körzetben (a Liszt Ferenc repülőtérhez közeli Ecsernél) fognak nagy raktárbázist építtetni. Szerinte ezzel felértékelik a közvetlen környezetet és beruházásra ösztönöznek más vállalatokat.

Koronavírus: garanciákat kérnek és rugalmasságot várnak az irodabérlők

Egyértelműbb szerződéses feltételek, kötélhúzás helyett kompromisszum készség és az üzletmenet folytonosságának elsőbbsége – ezekre helyezték a hangsúlyt a veszélyhelyzet két és fél hónapja alatt a bérlők a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó közvetlen tapasztalatai szerint.

A Newmark VLK Hungary az elmúlt hónapokban több ügyfél számára csaknem 9.000 négyzetméternyi irodaterület bérleti feltételeinek tárgyalásaiban játszott meghatározó szerepet a bérlők oldalán. Legutóbb a B+N Referencia Zrt.-nek segített közel 4.000 négyzetméternyi területet találni Budapest egyik új irodaparkjában, s ezen felül további csaknem 4.000 négyzetméterre vonatkozó ügyleteket készít elő, ezekről előrehaladott tárgyalások folytak az elmúlt hetekben. Mind ezek alapján megtapasztalta, hogy mik a legfrissebb fejlemények és bérlői elvárások.

Az egyik fontos változás, hogy a korábbiaknál sokkal pontosabban kellett meghatározni a vis maior fogalmát, körülményeit és azt, hogy mire jogosult a bérbeadó illetve a bérlő – emelte ki a bérleti szerződésekről beszámolva Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere. Utalt rá, hogy definiálták, milyen ellentételezésre jogosult a bérlő, ha rajta kívül álló okoknál fogva, például egy járvány miatti kijárási korlátozás nyomán nem tudja használni a bérleményt.

„Több bérbeadó is azt hangoztatta, hogy az irodaház nyitva áll, működik, és a bérlőtől függ, hogy használja-e az irodáját, s erre hivatkozva nem volt hajlandó átmeneti bérleti dícsökkenést adni. Az új szerződésekben sokkal egyértelműbbé tettük, hogy mikor kérhet könnyítést a bérlő és mit tehet a bérbeadó” – mondta az ügyvezető.

További fontos tapasztalatként beszélt a folyamatban lévő belső irodakialakításokkal (fit-out) összefüggő garanciákról. Nem is egy ügyletnél történt, hogy a járvány miatti korlátozások hátráltatták a kivitelezést, így a bérbeadó – az anyagok és alvállalkozói szolgáltatások késésére hivatkozva – nem tudott időbeli garanciát adni az átadásra. Ugyanakkor a többség igyekezett mindent megtenni a csúszások elkerülése érdekében.

Az eltelt pár hónapban ismét érezhető volt, hogy a bérlők üzletmenetének folytonossága elsőbbséget élvezett irodaterületük keresésekor. Akár átmeneti kényelmetlenséget is vállaltak egyes bérlők, hogy a tanácsadó által felkutatott bérterületet igénybe vehessék. Ez a Newmark VLK Hungary szerint a nagyobb kompromisszum készség jele. Ugyancsak erre utal, hogy meggyőzhetők voltak arról, hogy nem érdemes bizonyos apró előnyökért bizonytalanná tenni egy-egy ügyletet. Például pár eurocentes díjkedvezményért feladni a már kialkudott és aláírásra váró szerződést – érvelt a szakember, hozzátéve, hogy a bérbeadók általában keményen beleálltak és nem engedtek a közösen kimunkált feltételrendszerből.

„A járvány alatti érdekes tapasztalat, hogy egyelőre nincs egyöntetű vélemény az irodaterületek jövőbeni kialakításáról. Mindenki tudja, hogy jobban kell majd figyelni a lazább térhasználatra, a higiéniára és például a fejlett légtechnikára, de szerintünk csak későbbre érlelődik ki valamiféle formai követelményrendszer erre vonatkozólag. A jövőbeni bérleti szerződéseknél – a szakmai többi szereplőjével közösen – igyekszünk lehetőleg pontosabban körül határolni ezeket a feltételeket.” – szögezte le a Newmark VLK Hungary cégvezetője.

Koronavírus: így jöhet ki nyertesen a bérlő a mostani válságból

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük – foglalta össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jelenlegi mozgásterét és lehetőségeit a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég a május elején kiadott elemzésében.

Főbb megállapítások:

• Egyelőre az irodabérlőknek csak 15-20 százaléka kért fizetési könnyítést
• Ötről három évre rövidülhet a bérleti szerződés futamideje több helyütt
• Jobban elterjedhet a nagy bérterület (pl. 2.000 m²) egy kisebb részének albérletbe adása
• Akár növekedhet is az irodai területigény az új egészségügyi előírások miatt
• Kevesebb lesz a kényeztetés az irodákban, több figyelem jut a munkaállomásokra

Az irodaházak zömét szinte teljesen, a bevásárlóközpontokat részben kiürítette, hogy a koronavírus járvány miatt a bérlők átálltak az otthoni munkavégzésre, illetve a plazák esetében csak az alapvető árukat értékesítő üzletek lehetnek nyitva korlátozott időben. A kényszerű szünet az érintett kereskedőket padlóra küldte, ezért azonnal könnyítéseket kértek a bérbeadóktól és állami támogatást a kormánytól – emlékeztetett a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó május elején készült helyzetértékelésében.

Az összefoglaló ugyanakkor kiemelte: a teljes kereskedelmi ingatlanállomány markánsabb részét adó irodaházaknál nincs ilyen hivatkozási alap, kivéve az irodaházakban szolgáltatást végző bérlőknél (éttermek, kávézók, fitness központok, egyéb üzlethelyiségek), hiszen ezek a cégek főleg az irodaházban dolgozókra építik üzletmenetüket. Az irodaterületet bérlők mozgástere mégsem teljesen korlátozott, sőt, akár jól is kijöhetnek ebből a szorultnak látszó helyzetből – vélte Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

A szakértő nem feltétlenül keményebb tárgyalásokra, hanem alkalmazkodóbb hozzáállásra számít. „A vírusjárvány előtt is a kompromisszumra kellett törekedni, ez nem változott. Kicsit erősebben fogalmazva: bérlőképviselőként mindig is igyekeztünk kicsavarni a citromot, de soha nem akartunk vért hagyni az asztalon. A bérbeadónak és a bérlőnek közös érdeke a saját üzletmenet folyamatossága, a rugalmasság viszont kötelező. A bérlő most talán nagyobb nyomás alatt van, hogy átgondolja jelenlegi és jövőbeni területigényét. Ehhez nem elég saját helyszükségleteit pontosabban meghatározni, szükség van az aktuális ingatlanpiaci információkra, trendekre, a bérbeadók eltérő kedvezmény rendszerének ismeretére, amiket csak egy külső szakértő képes elé tárni. A bérlő ugyanis saját szakterületére összpontosít, nem érthet az ingatlanokhoz.” – érvelt az ügyvezető.

Két példa:

1. Egy öt évre kötött, de még csak a második évének elején járó bérleti szerződésnél az újratárgyalás nehézkes lehet, hiszen a hátralévő időben akár további negatív fordulat is beállhat a bérlő működési feltételeiben, s akkor ismét módosítani kellene a szerződést. Az azonnali vagy rövid időn belüli felmondás plusz pénzügyi teherrel és jogi következményekkel jár, miközben meg kell találni a feltehetőleg olcsóbb vagy azonos áron jobb körülményeket adó másik bérleményt, mindez idő, pénz és energialekötés.

A tanácsadó cég tapasztalatai szerint az irodapiacon egyelőre nem jellemző, hogy a bérlők megrohanták volna a bérbeadókat könnyítésekért esedezve. Eddig csak 15-20 százalékuk fordult hozzájuk. A halasztott díjfizetési kedvezmény jót tesz a bérlő cash-flowjának, de nem döntő. Inkább az ingatlanhasználat átgondolása a célravezető. Előfordulhat, hogy érdemes visszaadni valamekkora területet, de maradni valamilyen kedvezmény csomagért cserébe – hangsúlyozták a tanulmány szerzői.

„Kiegészítő megoldás lehet a terület egy kisebb részének albérletbe adása, ami költségcsökkentés a bérlőnek. Szerintem ez előtérbe fog kerülni a következő időszakban, főleg a több ezer négyzetméteren működő vállalatoknál. A kisebb területet kereső cégek szeretik ezeket a lehetőségeket, hiszen így kevesebbe kerül munkatársaik elhelyezése, mintha normál bérlőként lépnének fel. Igaz, vállalniuk kell, hogy a bérbeadó (a főbérlő) nem költ az albérleti terület kialakításra, hanem változtatás nélkül rendelkezésre bocsátja azt” – érzékeltette a helyzetet Kalaus Valter.

2. Egy öt évre szóló, de egy év múlva lejáró szerződésnél annyiban kedvezőbb a helyzet, hogy a bérlő jobban rákészülhet az esetleges költözésre vagy helyben a hosszabbításra. A költözés akkor alternatíva, ha a további öt évért (tulajdonképpen 1+5 év) cserébe nem sikerül elegendő plusz kedvezményt elérni a bérbeadónál és egy másik irodaházban alacsonyabb bérleti-díjat számítanak fel vagy átvállalják a kiépítés költségeit vagy eleve modernebbek a körülmények és még megfelelőbb a lokáció is.

Bármelyik megoldást választja egy bérlő vállalkozás, akkor jár el helyesen, ha számára rugalmasabb feltételeket harcol ki. Például a most jellemző ötről három évre rövidíti a szerződés futamidejét. A Newmark VLK Hungary szakértői szerint a következő pár évben sokkal gyakoribb lesz ez a hosszúság. Az is nyilvánvaló, hogy át kell gondolni a munkavégzés teljes feltételrendszerét, beleértve a home office és a benti munka arányát. A tanácsadók úgy látják, hogy az utóbbi időben túl nagy hangsúlyt kapott az irodai közösségi terek szerepe, pénzt is talán túl sokat költöttek erre a bérlők, miközben méltatlanul kevés figyelem övezte a munkaállomásokat.

Erre utalva az ügyvezető azt mondta: „Hiába szabadul fel 5-10 vagy netán 15 százaléknyi irodaterület a home office következtében, a szigorú egészségügyi feltételek miatt lehet, hogy több konyhára és sokkal lazább ültetési rendszere lesz szükség. Felértékelődnek a korszerű légtechnikai megoldások, sokkal tágasabb térhasználat lesz jellemzőbb, megint jönnek a paravánok és a cellás kialakítás, úgyhogy az egybefüggő nagy terület, az open space kisebb lehet. Egyáltalán nem kizárt, hogy összességében nagyobb terület kell majd, mint a járvány előtti időkben. Ilyen irodák kialakításában vagy megtalálásában döntő szerepe lehet a külső szakértőknek, vagyis a professzionális bérlőképviselőknek”.

A HR vezetőké lesz a főszerep az irodabérleti döntésekben
Budapest, 2019. október 29.

Budapesten folytatódik az irodapiaci boom a következő három évben, és várhatóan 600 000 m² új irodát adnak át a az ingatlanfejlesztők 2022-ig. Ám a munkaerőpiaci folyamatok kihatnak az irodapiacra is: a munkaerőért folyó verseny következményeként a bérlők az egyterű vagy cellás irodák helyett a variálható funkcionalitást részesítik előnyben, és az irodakialakítás költségei is jelentősen, 20-30 százalékkal emelkedtek a munkavállalók igényeihez igazodó komfortszolgáltatások miatt. Hiába nő az összkínálat, az Y és Z generációhoz tartozó munkavállalók elvárásainak megfelelő irodaházból mégis hiány van, amely részben magyarázza, hogy miért nőttek 25 százalékkal az átlagos bérleti díjak Budapesten – ezek a főbb megállapításai a bérlőképviselettel foglalkozó Newmark VLK Hungary legfrissebb irodapiaci előrejelzésének.

A budapesti irodapiacon jelentős változások zajlanak, melyek kiváltó okai részben a munkaerőpiaci folyamatok: a vállalatok egymással versenyeznek a jó munkaerő megszerzéséért vagy megtartásáért, és ebben a versenyben a munkabér mellett a vonzó irodai környezet az egyik leghatásosabb eszköz – állapítja meg legfrissebb irodapiaci előrejelzésében Kalaus Valter, a bérlőképviselettel foglalkozó Newmark VLK Hungary magyarországi ügyvezető partnere. A munkaerőért folyó küzdelem megemelte az irodabérleti költségeket, átformálta az ingatlanfejlesztéseket, és a vállalati HR vezetők szerepét is előtérbe helyezte. A Newmark VLK Hungary magyarországi tapasztalatai szerint az irodabérleti döntésekben már nem csak a pénzügyi igazgatók és az operációs igazgatók, hanem a HR igazgatók és szakemberek is részt vesznek: egy évtizede tíz tranzakcióból mindössze két esetben vonták be a HR igazgatót, míg ma már tíz tranzakcióból hat-hét esetben is van szerepe a HR igazgatónak. A személyzeti vezetők nem csak az irodaprojekt részesei, hanem a vezetői lesznek – prognosztizálja Kalaus Valter.

Budapesten az elmúlt 3 évben 20 százalékkal nőtt a modern irodaállomány, amely most már meghaladja a 3.6 millió négyzetmétert. A szakértő szerint a piac eddig tapasztalt növekedése nem áll meg, mert a betervezett fejlesztések alapján a következő három évben évi 150 000 – 200 000 m² új irodaterületet adnak majd át. Vagyis 600 000 m²-rel növekszik előreláthatólag a kínálat, ami a jelenlegi összkínálathoz képest további 15 százalékos növekedést is jelenthet. De nem csak az irodakínálat, hanem az árak és a kiépítés költségei is jelentősen nőttek és folyamatosan nőnek. Kalaus Valter ezzel kapcsolatban egy érdekes piaci folyamatra hívja fel a figyelmet: függetlenül attól, hogy a bérleti díjak nagyjából 25 százalékkal emelkedtek az elmúlt 3-4 évben, az új építésű ingatlanokban az irodaterületek sokkal kelendőbbek, mint a régi épületekben lévő ingatlanokban. Ennek következtében a növekvő összkínálat ellenére mégis kevés az elérhető jó minőségű irodaterület a fővárosban.

„Egy átlagos piaci tranzakció során 700-800 m² irodaterületet keresnek a bérlők. Három-négy évvel ezelőtt még 6-8 jó opció közül is tudott választani a bérlő, míg ma átlagosan három-négy olyan valós opciót tudunk mutatni, amelyre amúgy 2-3 további potenciális bérlő is pályázik már” – szemlélteti az ellentmondást Kalaus Valter. A bérlőképviselettel foglalkozó szakember a Newmark VLK Hungary adatai alapján további példákat is említ a fővárosi irodapiac jelentős átalakulására. 2016-ban a Váci úton, az irodák szempontjából egyik legkedveltebb fővárosi területen 13 EUR/m² volt az átlagos bérleti díj „A” kategóriás irodákban. Mára ez elérte a 16-17 EUR/m²-t. Az új házakban érezhetően többet költenek designra, bútorra, de több figyelmet fordítanak a műszaki kialakításokra, hogy több természetes fény, több ablakfelület, nagyobb mennyiségű friss levegő növelje a munkavállalók komfortérzetét. Vagyis a munkaerőmegtartás miatt három év alatt 20 százalékkal nőttek az irodakialakítás költségei is. Például IT cégek esetében a komplett irodai felszerelés összköltsége ma már elérheti a 800- 1000 EUR/m²-t.  

A munkaerő igényeihez való igazodás az ingatlanfejlesztéseket is jelentősen befolyásolja. 5 évvel ezelőtt 10-ből 9 esetben nyitott terű irodákat építettek cellás felosztás helyett – a területmegtakarítás miatt -, ma már viszont 10-ből 8 bérlő zónákat, variálható funkcionalitást részesít előnyben. Ennek oka, hogy az Y és Z generációk tagjai nem fogadják el a klasszikus, íróasztal és monitor melletti munkát. Másrészt az irodafejlesztéseknél az építtetőknek olyan szolgáltatásokat is be kell tervezniük, amelyek az Y és Z generációk igényeihez igazodik: ma már nem elég a jó közlekedés és az olcsó menüt kínáló kantin az irodaházban, hanem trendi kávézók és egészséges, minőségi ételeket kínáló éttermek is kötelező elemei egy irodaházépítési projektnek – állítja Kalaus Valter.

A szakértő szerint a HR vezetők felismerték azt, hogy az iroda egy hatékony HR-eszköz, és nem feltétlenül a juttatásokat tudják csak alkalmazni a munkaerő megtartásában, toborzásban. Ugyanakkor a HR vezetők ingatlan szakmai tudása limitált. Míg korábban főleg a 200 fő fölötti cégek alkalmaztak külső ingatlantanácsadót, ma már az 50-300 fő közötti cégeknél is jelentkezik ez az igény.

Sajtóban megjelent: Portfolio.hu (https://bit.ly/2CkOqJj), vg.hu (https://bit.ly/2NlJfiz)