Új Perspektívák: Rejtett Opciók az Ingatlanpiaci Döntésekben

Várhatóan több százezer négyzetméternyi irodaterület szabadul fel Budapesten, mert az állami szervezetek átköltöznek más irodákba. Ez a változás kiváló lehetőséget ad a tulajdonosoknak, hogy felújítva növeljék az ingatlan értékét vagy új funkciót, például lakást vagy hotelt alakítsanak ki bennük, utóbbi kifejezetten előnyös a szállodapiac diverzifikációja szempontjából – derül ki a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég júniusi helyzetértékeléséből.

A következő két-három évben több belvárosi épületből fognak elköltözni a különféle állami és kormányzati szervezetek, s ez új helyzetet teremt az irodapiacon egy olyan időszakban, amikor az irodahasználat teljesen átalakul. A felszabaduló több százezer négyzetméternyi területtel kezdeni kell valamit a tulajdonosoknak. Ez egyrészt anyagi áldozatokat kíván, de egyúttal lehetőség is, hogy lökést adjanak az adott ingatlan fejlődésének – szögezték le a Newmark VLK Hungary szekértői.

Kiemelték, hogy első lépésként egy alapos műszaki felmérés szükséges, de természetesen egy ingatlanpiaci helyzetértékelés is kell, hogy meghatározhassák a későbbi hasznosítás módját. Maradhat az irodai funkció, de a piacot látva felmerülhet, hogy lakásokká vagy hotellé alakítják át az ingatlant. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban mindkét utóbbira is van már példa. Budapesten is történt már olyan fejlesztés, amikor egy irodaházból részben szálloda lett.

„Nem szabad parlagon hagyni ezeket a kiürülő épületeket, mert üzleti szempontból általában jó az elhelyezkedésük. Egy nagy részük nem irodának épült, de ha a tulajdonos úgy dönt, hogy marad az irodai funkció, akkor elég sok pénzt kell áldoznia, hogy megfeleljen a legmodernebb műszaki és környezetvédelmi követelményeknek, beleértve az ESG szempontokat is. Kérdés, hogy a tulajdonos hajlandó-e a felújításokat, modernizációkat elvégezni az épületben, és hogy kivitelezhető-e ez, úgy, hogy közben bent lakik a bérlő. Ha megtörténik a felújítás, akkor kérdés, hogy a bérlő hajlandó-e a megemelkedett bérleti díjat kifizetni, vagy inkább egy másik, új épületbe költözik. Ám mivel új épületből nagyon kevés van, ez a tény katalizátora lehet az irodapiacnak, s azt eredményezheti, hogy a következő időszakban elindulnak olyan épületfejlesztések, amelyek képesek lesznek ezeket a multinacionális bérlőket fogadni 3-4 év múlva” – mondta Kalaus Valter, a cég ügyvezetője.

A tanácsadó cég szerint az irodapiaci bizonytalanságok új funkció kialakítására ösztönözhetik a tulajdonost, mert elsősorban a szállodapiacon de a lakásoknál is erős a kereslet. Azt viszont figyelembe kell venni, hogy a belvárosi, jelenleg irodaként használt épületeknél műszakilag könnyebb kisebb szobaegységeket kialakítani, mint a belvároson kívüli kerületekben felépített új irodaházakban, egyszerűen eltérőek a műszaki paraméterek.

Székely Róbert, a cég szállodapiaci szakértője szerint a szakmai felmérések azt mutatják, hogy növekszik a szálláshelyek iránti igény és ez a trend folytatódni fog a következő években is. Az STR (Smith Travel Research) májusi szállodaipari előrejelzései alapján 2024-ben 5,1 százalékos, 2025-ben pedig további 2,8 százalékos növekedés várható a RevPAR adatokban az európai piacokon. Az előrejelzések szerint a növekedés az ezt követő években is folytatódni fog, természetesen differenciáltan minden egyes lokális piacon.

Ezek a trendek alátámasztják a három és négycsillagos szállodák keresletét. Mivel a belvárosban elfogytak a zöldmezős beruházási lehetőségek, nincsenek szabad üres telkek, ezért a hotelfejlesztők a más funkciójú, (például irodaház vagy lakóház) épületek felé fordultak, ezek átalakításával tudnak és vélhetően egyre inkább akarnak is majd új értéket létrehozni.

Új elemként említette, hogy a korábbi évekkel ellentétben, amikor az üzemeltetési szerződés volt jellemzőbb, manapság megjelentek a hosszú távú bérleti szerződések is, amik a tulajdonosnak nagyobb biztonságot adnak. Ez is komoly változást eredményezhet s piacon!

„Az irodapiacon általában 3, 5 vagy esetleg 7 éves időszakra szerződik a bérlők többsége. A szállodáknál akár 20-30 évről is beszélhetünk, illetve az adott épületnek egyetlen bérlője lesz, amit sokkal könnyebb kezelni, mintha megmaradna irodának egyszerre sok, eltérő időszakra ott lévő bérlővel. A bankok ugyan magasabb kockázatúnak tartják, ha egy ilyen ingatlan csak egyetlen bérlővel működik, de a hosszú táv miatt kezdik elfogadni, hogy mégis biztosabb a bevételtermelés, hiszen a tulajdonosnak vagy bérbeadónak nem kell mindig új bérlőt találnia, ha lejár a már ott lévő bérlő szerződése vagy a bérlő nem akar ott maradni” – fűzte hozzá.

Meglátása szerint jót tesz a budapesti szállodapiacnak, hogy az épületátalakítások révén is szélesedik a kínálat. Több hotelmárka, több szállodapiaci termék és persze több turista érkezhet, ami újabb lendületet adhat a turizmusnak és az infrastruktúra-fejlesztéseknek. A négycsillagos szállodák talán a legkedveltebb kategória az üzletemberek és az egyéni turisták számára is, ezek általában a belső kerületekben lehetnek nyereségesek, ahol a fővárosi turizmus koncentrálódik. A kijjebb lévő, átalakításra kiszemelt épületekben az alacsonyabb árazású hotelekre, vagy egyéb, alternatív szálláshelyhasznosításra nyílik lehetőség, úgymint ifjúsági szállás, hostel, apartmanhotel, esetleg vegyes funkciók, mint például diákszállás és hostel egyben. Ezekben természetesen nagy eséllyel az árérzékenyebb, vagy fiatalabb vendégek lesznek többségben, akik vállalják a többletutazást az alacsonyabb árakért cserébe.

Tagadhatatlan, hogy nehéz időket él az irodapiac

a bérlők és a bérbeadók is kivárnak, amíg kiderül, hogy mekkora és milyen típusú munkaterületekre lesz igény a jövőben.

Az új energetikai elvárások, az ESG-fókusz felújítási és költözési hullámot indíthat el. Izgalmas kérdés a vidéki új ipari beruházások hatása is, hogy a világcégek és beszállítóik hol mikor és milyen volumenű irodai igénnyel jelentkeznek majd – mutatott rá Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatója a Világgazdaság ingatlanos podcastja, a VG Négyzetméter friss epizódjában.

A lenti linken olvashatsz többet a témáról:

https://www.vg.hu/vilaggazdasag-magyar-gazdasag/2024/04/irodapiac-berlok-berbeadok

Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás – összegezte az elmúlt egy-másfél év tapasztalatait a Newmark VLK Hungary bérlőképviseleti vállalat.

Felmérést készített a budapesti irodaházak kiskereskedelmi területeinek bérbeadásáról és a különféle egységeknek a beillesztéséről a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég. Azt tapasztalta, hogy a mai, a home office által is meghatározott közegben még erősebb ráutaltság van az irodaházak bérbeadói és földszinti bérlői között, mint korábban. Az irodaterületeket bérlő cégek szeretnék visszacsábítani a dolgozóikat a saját céges munkahelyükre, illetve megtartani a legjobbakat. Ám ezeknek már nem elég a lassan hotel szintű iroda, kellenek a helyben elérhető szolgáltatások is, csak így hajlandók a cégnél maradni.

„Egyfajta róka fogta csuka helyzet alakult ki. A bérbeadónak kellenek a bérlő cégek, azok dolgozóinak meg kell a bankfiók, a ruhatisztító, az étterem vagy a kávézó, ahol akár lazább környezetben lehet még üzleti tárgyalást is lefolytatni. Nem baj, ha van élelmiszerüzlet és főleg jól jön, ha egy fitneszterem is rendelkezésre áll.” – fejtette ki Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Szerinte a bérbeadó manapság kénytelen elfogadni, hogy a kiskereskedelmi helyiségek bérlői nem nagyon akarnak bérleti díjat fizetni. Legfeljebb valamilyen kisebb, bevételarányos részt esetleg leadnak és persze fizetik az üzemeltetési költséget. Korábban, a Covid előtt akár havi 20-22 euró/négyzetméteres árat is elkérhettek a bérbeadók a jobb retail területekért, de mára ez nagyon elolvadt.

A legáltalánosabb földszinti bérlemény egy étterem vagy kávézó, amik manapság külső vendégek által is látogathatók. Hátrányuk viszont, hogy zömmel csak a déli órákban látnak jelentősebb vendégkört, ezért a kávézók 100-150, az éttermek 400-500 négyzetméternél nagyobb területet nem akarnak kivenni, az nem lenne gazdaságos nekik. Van ugyanakkor egy nemrégen kötött ügylet (amelyet a VLK Newmarktól, a retail ágazatért felelős Losonci György bonyolított), amiben 800 négyzetméteres területre szerződött az éttermi vállalkozó.

Néhány éttermi szolgáltató a központi konyhájához közel igyekszik irodaházi helyeket bérelni, többnek van 2-3 vagy akár ennél is több étterme, s ezzel javítják saját hatékonyságukat. Nem kevés próbálkozik vegán vagy mentes kínálattal is, ami viszont kissé drágább. Több központi irodaházban vannak állami bérlők, azok alkalmazottai nem feltétlenül vevők erre a magasabb árfekvésű kínálatra, ugyanakkor a változatosabb konyhára ők is igényt tartanak.

Az ügyvezető úgy látja, hogy jól működnek az általában a bérlő cégek dolgozóira építő fitnesz központok. Ezek is 400-500 négyzetmétert foglalnak el, de vannak akár 1000 négyzetméteresek is és munka előtt vagy munka után is igénybe vehetők. Sőt, újabban kifejezetten 45 perces tematikus órákat is bevezettek, hogy napközben is leugorhasson oda egy irodista. Ezek is jól integrálódnak a közeli lakókörnyezetbe, így onnan is mennek oda vendégek.

Bérbeadói szempontból azért is jó ügyfél egy ilyen sport-és szabadidős szolgáltató, mert olyan területeket is bérbe vesz, amiket más nem, vagy csak nagyon jelentős kedvezménnyel. A felajánlott tevékenységhez nem kell feltétlenül jó fény, még ablak sem. Gondoskodni kell viszont a hangszigetelésről, szellőzésről, friss levegő ellátásról és a biztonsági őrzésről.

Csak pár éve jelentek meg az irodaházak földszinti, utca frontján a kisebb szupermarketek, amiknek speciális a helyzete. Egyrészt remek kiegészítői a többi szolgáltatásnak, főleg azért mert nincs időkorlátjuk és nagy bevételükből több forgalomarányos pénzt tudnak elkérni a bérbeadók. Ám nem minden irodaházban lehet ilyet nyitni, a raktározási és árutöltési feltételek nem mindenhol megfelelőek számukra. A műszaki átalakítás aránytalanul sokba kerülhet, ezt nem minden boltlánc vállalja be.

Az irodaházak kiskereskedelmi területeit bérlőkre jellemző, hogy nem szeretnek túl hosszú időre szerződni. Teszt hónapokat vagy mondjuk egy évet akarnak maguknak, ami alatt eldől, hogy jól döntöttek-e, amikor azt az adott irodaházat vagy környéket választották. Ebből következik, hogy jelentősebb átalakításokat, fejlesztéseket nem nagyon vállalnak be a bérleményben. Mindez kevés rugalmasságot enged a bérbeadónak, de általában így is megegyeznek, hiszen mindkét félnek kell a másik – számolt be cége tapasztalatairól Kalaus Valter.

További cikkek ITT érhetőek el.

A NEWMARK VLK HUNGARY ügyvezető partnere szerint egyre nagyobb a kereslet a tapasztalt és magas hozzáadott értéket képviselő tanácsadó iránt, már csak azért is, mert egy félresikerült szerződést utólag roppant nehéz és költséges korrigálni.

Az irodapiac lelassult, sokkal megfontoltabbak és körültekintőbbek a bérlők. Sajnos ez azt is eredményezi, hogy sok esetben elhúzódik a döntéshozatal. A bérlők gyakran a kiszámíthatatlanság és a jövőbeni bizonytalanság miatt a biztonsági megoldásokra törekszenek. Ez kevesebb költözést és több szerződés meghosszabbítást jelent a jelenlegi épületben.

Lassan de biztosan emelkedik az üresedési ráta, eljött a bérlőképviselettel foglalkozó tanácsadók aranykora?

–    Egy jó és tapasztalt bérlőképviselőre mindig is szükség van, csak ezt sok esetben nem ismerik fel a bérlők, úgy gondolják, hogy ők is le tudják bonyolítani segítség nélkül a tranzakciót. Ennek aztán később jöhet meg a negatív eredménye, amikor

már nehezen vagy csak költséges módon lehet beavatkozni és korrigálni. Egyébként az üresedési ráta jelenleg egy egészséges piaci környezetet jelez, de ez is csalóka, mert bár az elmúlt időkhöz képest ez most egy magasabb szám (kicsit több mint 13%), de valójában nincs a piacon több minőségi iroda terület!

–    A statisztika sokszor lehet nagyon csalóka és félrevezető. Egyrészt a 13%-os üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, ez a szám alpiaconként változó – például ebben benne van a periféria is, ahol jóval magasabb ez a szám, mint a népszerűbb alpiacokon. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre.

Továbbá, ha azt nézzük, hogy a jelenleg szabadon álló irodaterületekből valójában mennyi az, ami modern új vagy újszerű épületben van és megfelel például a multinacionális cégek ESG elvárásainak, akkor ez egy jóval alacsonyabb szám – mindenképpen egyszámjegyű! Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az hogy vajon mi lesz azokkal a területekkel, amelyek nem korszerűek és jelentős felújítást igényelnek. Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké “varázsolni”? Illetve mi lesz azokkal a területekkel, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben régóta üresen állnak. Van esély arra, hogy ezek most kiadásra kerülnek? Úgy összegezném ezt az üresedési ráta kérdést, hogy ha csak az azonnali piacképes és keresett területekre vetítem, véleményem szerint ez nem több mint 5-6%. Az alapján pedig egy teljesen más piaci konklúzió vonható le.

Mennyire rugalmas a piac? Ki lehet lépni egy korábban kötött, de a mai igényeknek már nem megfelelő szerződésből?

–    A rövid válasz: igen, de nagyon költséges. Valójában pedig, a körülményektől függ. Alapvetően a bérleti szerződésből idő előtt nem nagyon lehet kilépni vagy csak nagyon költséges módon. Azonban létezhetnek módszerek, de ahhoz ismerni kell pontosan a helyzetet.  A piac próbál rugalmas lenni, mivel a bérlők ezt igénylik, mind területben mind pedig futamidőben, azonban ez nem mindig lehetséges. Egy adott tranzakciónak sok esetben megvannak a maga korlátjai.

–    A szolgáltatott irodák piaca és szerepe felértékelődött elsősorban a rugalmasság miatt. Sok esetben nagy segítség lehet átmenetileg vagy akár egy tökéletes megoldást is jelenthet egy-egy kisebb cégnek vagy egy nagyobb vállalat adott divíziójának, munkacsoportjának hosszabb távon is. Azonban van az a pont, amikor már a szolgáltatott iroda összköltsége több mint a tradicionális irodáé. A kényelem és a gyorsaság viszont szintén a szolgáltatott iroda mellet szól, de ennek ára van!

–    Sikertermék az irodapiacon még mindig a jó lokációban lévő, ESG kompatibilis, mind pénzügyi mind pedig műszaki szempontból rugalmas feltételeket kínáló magas minőségű és gazdaságosan üzemeltethető irodaépület. Azonban a legtöbb esetben ez a „too much to ask” kategória.

Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbevételénél? ESG? Energiahatékonyság?

–    Mindkettő és lehetőleg nem túl magas áron. Sokat fejlődött a piac, sokat fejlődtek a bérlők, de azért a piac még mindig árérzékeny. Az egyre jobb és magasabb minőségű épületeket keresik a bérlők, és az sem mindegy, hogy az épületben és a környéken milyen szolgáltatások találhatók.

– A Newmark a jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben is nagyon dinamikusan fejlődik. Több komoly akvizíciót bonyolított le az év elején, megvásárolta az angol piac egyik vezető tanácsadó cégét a Gerald Eve-t és mellette két másik, kisebb, de mind szakmai mind stratégiai szempontból fontos cég került be a Newmark családba. Ezek a tranzakciók több mint 6-700 magasan képzett és nagy tapasztalattal rendelkező tanácsadóval bővítik az európai „network”-ünket, amelynek már mi is érezzük a pozitív hatását, pedig még javában zajlik az „összefésülés” folyamata. Optimista vagyok a jövőre vonatkozóan, egyértelműen kirajzolódni látszanak a szinergiák.

– Turbulens időszakot élünk a szakma minden szegmensében, ez nem kérdés. Nagyon fontosnak tartom, hogy ilyenkor a fundamentumokat megtartva, minél kevesebb rizikóval, mindenki fegyelmezetten végezze a dolgát. Egy tapasztalt, szakmailag jól felkészült tanácsadó az ilyen időszakban még jobban tud érvényesülni. Alapvetően optimista vagyok a jövőre vonatkozólag, de tudom, hogy még van előttünk bőven a nehéz időszakból, amit higgadtan és okosan kell átvészelnünk.

Kérdés esetén vegye fel velünk a kapcsolatot. https://nmrk.hu/kapcsolat/

Sokat javíthatna a budapesti irodapiac hatékonyságán, ha olyan területek szabadulnának fel vagy épülnének, amiket valóban keresnek a bérlők. Most alig épül új irodaház, egyszerre nő az összesített kihasználatlanság és látunk óriási sűrűsödést bizonyos alpiacokon. Rövid távon esély sem látszik arra, hogy ez az egészségtelen helyzet megváltozzon – reagált a napokban közölt első féléves irodapiaci adatokra a Newmark VLK Hungary Kft. tanácsadó cég.

Már sokadik negyedév telik el úgy a budapesti irodapiacon, hogy folyamatosan növekszik a kihasználatlanság, most a nyár közepén 12,6 százalékon áll. Elvileg ez még mindig nem ok a pánikra, a korábbi visszaesési ciklusokban is volt ilyen mutató, sőt jóval magasabb is. Sokkal inkább gond, hogy ez a mutató nem tükrözi hűen, hogy mennyi a bérlők által valójában keresett üres irodaterület és ebből mennyi van a piacon. A külső szemlélők téves következtetéseket vonhatnak le, megakadályozva a kellően megalapozott döntésüket a bérleményeikre vonatkozóan – kommentálta a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyesülete (BRF) második negyedéves jelentését Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

„Hiába szeretne, mondjuk egy 3.000 négyzetmétert elfoglaló bérlő új, modern irodaházba költözni, szinte egy kezén megszámolhatja, mennyi lehetősége van. A fejlesztők behúzták a féket, ami érthető, az állami szektor által végrehajtott karcsúsítások nyomán felszabaduló területek ugyanakkor nem korszerűek, oda már nem akarnak átmenni a szerződésük vége felé járó bérlők, így nekik marad a hosszabbítás, mint opció” – vélekedett.

Költözni általában akkor szoktak a cégek, amikor jelentősen bővülnek vagy összehúzódnak, mostanában az utóbbi jellemző. Ezt leszámítva azért költöznek mert egy modernebb, más kialakítású, jobb épületben szeretnének lenni. A tanácsadó úgy látja, hogy ez még 1 évig megvalósítható a budapesti irodapiacon, de utána nagyon kevés új épület lesz elérhető.

„Egy nagyon régi B kategóriából egy használt A-ba tudnak majd költözni, de egy 6-8 évesnél idősebb A-ból már nem valószínű, hogy lesz új csábító opció.” – mondta az ügyvezető.

Kalaus Valter utalt rá, hogy a költözési vágy nem csak azért erősödik, mert a gazdasági körülmények most ezt diktálják, hanem azért is, mert a legújabb irodaházak már sokkal hatékonyabban működnek, és a magas műszaki színvonal miatt az üzemeltetési díjat is magába foglaló bérleti összköltség is kisebb, ezt most nagyon nézik a bérlők. Az új vagy teljesen felújított irodaházak a fejlett műszaki adottságok miatt a területigény későbbi változását is rugalmasabban tudják kezelni, mint a 10-15 évvel ezelőtt épült, de nem korszerűsített épületek.

A tanácsadó cég idei első féléves tapasztalatai alapján kiemelte: az is „elmozdulásra” ösztönzi a cégvezetőket, hogy manapság sokkal nagyobb arányban kell figyelniük a munkavállalói igényekre. Ezért történhet meg, hogy egy agglomerációban vagy a külső kerületekben lévő, egyébként korszerű irodaházakból inkább beljebb jön vagy jönne több cég, tudván, hogy a belső körzetekben sokkal több szolgáltatás áll rendelkezésre és a megközelítése is gyorsabb és egyszerűbb. A friss agglomerációs kihasználatlansági ráta (34,8 százalék) további növekedést jelzett, pont azért, mert történtek ilyen mozgások.

A bérbeadói oldalt nézve növekvő kockázatot viselnek azok az irodaházak, amelyek rossz helyen vannak és rossz a minőségük is amiatt, hogy nem végezték el a szükséges műszaki vagy esztétikai újításokat.

„Azok még újnak mondhatók, amelyekben a bérlők most fejezik be az első 5 éves futamidőt, de a 10-11 éves épületek az eddigieknél is nehezebb évek elé néznek, hiszen azóta már sokkal környezettudatosabb, gazdaságosabban üzemeltethető épületek kerültek a piacra.” – érvelt Kalaus Valter.

Az ügyvezető arra számít, hogy a bérleti tranzakcióknál a költözések aránya tovább csökkenhet, mert ezek a bérlők nem találnak majd könnyen olyan területet ahova megéri elköltözni. Ráadásul az igazán jó lokációért és a jó szolgáltatási környezetért nagy a verseny, sok cég egyszerűen kiszorul a nagyobb, erősebb versenytárs miatt a kiszemelt, mondjuk például a jól futó bel-budai környékről.

Ezzel egyidejűleg – igaz láthatatlanul – a piacon lesznek/maradnak olyan területek, amelyek egy nagy bérlő távozása után üresen maradnak. Ugyanide sorolhatók azok a területek, amelyek egy nagy székházban „keletkeznek” amiatt, hogy a főbérlő átszabja a cégét és megpróbálja albérletbe adással hasznosítani a fölöslegessé vált területeket. Lesznek olyan esetek is, amikor ugyanez a bérlő egyszerűen visszaadja a nem kívánt területet, de ez jelentős, számára nem feltétlenül kellemes következményekkel járhat – vázolta a várható fejleményeket az ügyvezető.