Kalaus Valter, a NEWMARK VLK HUNGARY managing partnere szerint kifejezetten izgalmas hónapokat élünk a hazai ingatlanpiacon: csökken a home office jelentősége, miközben szinte alig dolgozik daru a fővárosban. Néhány év múlva hiány lehet korszerű épületekből, ám sok bérlő már középtávra sem mer vagy akar elköteleződni. Mi lesz a korszerűtlen épületekkel, mi várható a korábbi évek slágerterületén, a raktárpiacon és mi kell ahhoz, hogy a bizonytalan piaci környezetben is jó döntéseket tudjunk hozni? Egy sor más téma mellett ezekről a kérdésekről beszélgettünk.

Bérlőképviselőként éppúgy jól ismerik az iroda-, mint a raktárpiacot. Beszéljünk először az előbbiről! Alpiaconként változó az üresedési ráta mértéke, de folyamatosan nő, ugyanakkor a piac összes szereplője egyetért abban, hogy ez az irodapiac normális ciklikusságának része, szó sincs válságról. Volt már ilyen, és lesz is. Önnek mi a véleménye?

• A tézissel egyetértek, én sem látok katasztrofális állapotot. Nyilvánvaló, hogy a Covid előtti időszakhoz képest, amikor prosperált a piac, sok minden megváltozott. A visszaesést rá lehetett fogni a járványra, és most ismét egy átrendeződésnek lehetünk tanúi. Tény és való, hogy sokkal kevesebb az új irodaépítés, ebből következik, hogy kevesebb az új irodaterület, miközben rengeteg terület áll szabadon. Bár, amíg az üresedési ráta nem éri el a 20%-ot addig nincs komoly probléma. 10-12%-os ráta még teljesen egészséges, a jelenlegi 15% már egy kicsit több ennél, de érdemes a számok mögé nézni, megvizsgálni, hogy mi áll üresen.

Feltételezem, hogy nem a vadonatúj épületek, tekintve, hogy ezekből egyébként sincs most sok.

• Így van, ha valaki akarna sem tudna beköltözni az év második felénél korábban egy új épületbe. A CenterPoint 3 és a Corvin Innovation Campus 2. fázisa még kivitelezés alatt áll, a Skanska H₂O együttesének második ütemét most kezdték. Az amortizálódott, régi épületek viszont nem vonzóak. A képet árnyalja, hogy kevés cég költözik, a tranzakciók 2/3-a szerződéshosszabbításról, illetve megújításról szól. Összességében elmondható, hogy alacsony a költözési hajlandóság, illetve sok esetben nincs is hova költözni.

Mostanában járnak le azok a szerződések, amelyeket a Covidot megelőzően kötöttek. Ezek a cégek nem a bizonytalanság miatt fogják vissza magukat?

• A Covid megváltoztatta az irodahasználati szokásokat, de most azt látjuk, hogy a világ élvonalába tartozó, mértékadó cégek is próbálják visszahozni a munkatársakat az irodába, mérsékelni a home office arányát. Nincs radikális változás, de az a munkaadó, aki eddig két nap irodai jelenlétet kívánt meg, az most hármat ír elő, aki eddig hármat engedett, az most már négyet tart megfelelőnek.

Ez Trump elnök „útmutatásához” történő igazodást jelent?

• A folyamat már korábban megkezdődött. Ez egy elég komoly változás, és egy sor kérdést vet fel. Sok olyan fiatal van, aki akkor került a munkaerőpiacra, amikor berobbant a Covid, és ennek megfelelően eleve home office-ban kezdte a karrierét, így szocializálódott a munka világába. Számukra szinte ismeretlen a napi bejárás, és nem is nagyon szeretnének ezen változtatni.

Az irodaház tulajdonosai, bérbeadói a heti öt napban érdekeltek.

• Így van, és ez érthető. A bérlők, illetve azok munkatársai elvárják, hogy legyen egy jó kantin az épületben megfelelő kínálattal, árakkal. Ám, ha hétfőn és pénteken csak lézengenek az irodákban, marad három nap, amikor a 11h és 14h közötti forgalomból kell megélnie az étterem üzemeltetőjének, és hasonló a helyzet az irodaház többi szolgáltatója esetében is: tervezhetetlen és bizonytalan az üzletmenet.

Ez logikus érvelés, de a munkaadóknak miért jó a folyamatos irodai jelenlét?

• HR szempontból sok negatív mellékhatással járt a home office fenoména; a fiataloknál egyébként is gyengébb a lojalitás, a személyes kommunikáció más síkon zajlik, a hova tartozás érzése nem élvez prioritást, illetve sok esetben ki sem alakul. Ha otthon egy telefonnal és egy laptoppal dolgoznak, és nincs face-to-face kapcsolat a kollégákkal, akkor gyakorlatilag mindegy, hogy ki a munkaadójuk. Ha kapnak egy tíz százalékkal magasabb ajánlatot a konkurenciától, miért ne váltanának? Nem kötődnek a jelenlegi munkaadójukhoz, nincsenek jelen az életükben más faktorok, amelyeket mérlegelniük kellene, csak a juttatási csomag nagysága. A HR-eseknek ez fejfájást okoz, hiszen, ha csökken a megtartó erő, nő a fluktuáció, ami azonnali hatékonyságcsökkenést és ezzel egyidejűleg költségnövekedést eredményez. Társas lények vagyunk. Ha nincs fizikai munkahely, nem jön létre interakció, nincs kohézió, nem beszélgetünk a hétvégéről vagy a filmekről, nem kávézunk együtt, akkor nem alakul ki a kötődés, a „brand awarness” megkérdőjeleződik, hogy miért is jó az adott cégnél dolgozni. A közösséghez való tartozás érzése – aminek nagyon sok apró összetevője van a reggeli kávézástól, az együtt töltött időn át a közös élményekig – valamennyiünk számára fontos, amikor azt mérlegeljük, hogy váltsunk-e. Azt is látni kell, hogy korábban a cégek egy része nem azért költözött, mert el kellett hagyniuk a régi épületet, hanem mert konjunktúra volt, megengedhették maguknak az új irodát. Szebbre, jobbra vágytak, a magas szintű irodai környezet a munkaerő-megtartás része, ez egy HR-fegyver. Ezt most kevesebben engedhetik meg maguknak, és ez párosul az egyébként is jelenlévő bizonytalansággal. Az ügyfeleink között van, ahol heti öt napot kell az irodában tölteni, és van, ahol egyet sem. Én azt gondolom, hogy az elvárások középen fognak találkozni, a home office részben hosszabb távon is velünk marad.

Mit tud egy ilyen összetett helyzetben mondani a tanácsadó? Hogyan tudnak Önök segíteni a két fél egymásra találásában?

• Nem csak a trendeket, vagy a statisztikákat kell néznünk, hanem az érintett cégeket egyesével kell megvizsgálnunk annak érdekében, hogy egyéni tanácsot tudjunk adni. Ehhez idő, tudás, tapasztalat kell. Mindenkit óva intek a drasztikus intézkedésektől. Ha egy radikális döntés következményeként levágunk az eddig bérelt 1000 nm-ből 300-at, annak rossz az optikája – szó szerint és átvitt értelemben egyaránt „Tavaly még ott ültünk a kanapén, és mekkorákat nevettünk a kávészünetben, most pedig be sem tehetjük oda a lábunkat…” – mondják majd a kollégák. Ez egy kiragadott példa, de a lényeg, hogy ma már közel sem arról szól a tanácsadó munkája, hogy egy másik irodát keresünk a megbízóinknak. Egyedi megoldásokat kutatunk fel. Olyanokat, amelyek valamennyi érintett felet elégedettséggel töltenek el.

Korábban az iparági sztenderd az ötéves szerződés volt….

• Öt évre előre jósolni most nagyon nehéz, és semmi garancia nincs arra, hogy a ma kiválasztott iroda három év múlva is ugyanolyan jó és funkcionális – értsd a cég akkori életéhez leginkább igazodó – lesz. Minél rugalmasabb a bérbeadó – ez egyaránt érvényes a futamidőre és az igénybe vett területre -, annál nagyobb az esély a bérlő megtartására.

Nem erre találták ki a szolgáltatott irodákat? Az a rugalmasság csúcsa, és szegmens szereplőinek nő is a részesedése az irodapiacon belül.

• Valóban van igény erre, hiszen ez egy akár teljesen testre szabott megoldás lehet rövidtávra, egy projekt megvalósításához, egy start up cégnek a gyors növekedés időszakára. Nagyjából az egy éves időtartamnál húznám meg azt a határvonalat, ameddig még a szolgáltatott iroda jelenti a jó megoldást: ma hozunk egy döntést egy új projektről, hétfőn már el is kezdhet dolgozni a csapat tíz fővel. Ennek megfelelően van, akinek ezt a megoldást javasoljuk. A hitelességünk érdekében mi magunk is „kihasználtunk” egy kisebb felújítást a Váci úti irodánkban, és erre a kéthetes időtávra átköltöztünk egy serviced office-ba.

Bevált? Mit tapasztaltak?

• Bár a szolgáltató mindent megtett, hogy kedvezzen nekünk, nem igazán nyerte el a tetszésünket. Nem szerettünk közösködni a recepción, a tárgyalón, a konyhán, a fénymásolón, és még sorolhatnám. Túl az intimitás hiányán, más cégeknél ez biztonsági kérdéseket is felvet, hiszen a gyorsan forgó bérlői mix többi résztvevőjét nem ismered. De ezzel együtt rövid távon jó megoldás lehet, ha hajlandóak vagyunk megfizetni az azonnaliság költségét.

Az állami közigazgatási szervek egy része hamarosan beköltözik egy sor új épületbe Zugló városközpontban, a Dürer negyedben és a Budaparton. Milyen hatása lesz ennek az ingatlanpiacra?

• Maguk után hagynak egy sor elavult, drasztikus felújításra szoruló régi épületet. A műszaki felújítást – épülettől függően – 6-800€/nm fitout költséggel lehet majd megoldani. Ahhoz, hogy ezt érvényesíteni tudják a majdani bérbeadók, olyan szintre kellene emelni a bérleti díjat, mintha egy új épületről lenne szó. Ezt viszont a piac vélhetően nem fogja elfogadni. Ezen az épületek egy részénél érdemes lesz fontolóra venni a más funkcióra – lakás, szálloda, kollégium – konvertálást. Érdemes megjegyezni, hogy bár az ESG-láz jelenleg csillapodni látszik, de hosszú távon ez akár katalizátora is lehet az irodaház fejlesztésnek.

Miként látja az ipari ingatlanok piacát? Még mindig kiszámíthatóbb és jövedelmezőbb, mint az irodapiac?

• Ez a szektor a Covid előtt lemaradásban volt, és ez lett a pandémia alatt átalakult fogyasztói szokások nagy haszonélvezője. Az internetes vásárlás végérvényesen teret nyert, amihez logisztikai bázisokra volt szükség. Hirtelen mindenki telket akart vásárolni, gyors boom jött, és az épületeket ki is tudták adni a fejlesztők. Tavaly közel 10%-os növekedést regisztráltunk, és bár a láz mára alábbhagyott, a befektetők számára még ma is vonzó ez a terület. A vidéken megtelepedett autógyáraknak és beszállítóiknak köszönhetően új pólusok alakulnak ki, oldva a szektor főváros-központúságát. Ezen a téren még van fejlesztési tartalék, további egészséges fejlődésre számítok.

Befektetési tanácsadással is foglalkoznak. Mit javasol az ügyfeleinek, mibe érdemes most befektetni?

• Ez ügyféltől, a befektetni kívánt összegtől, kockázatvállalási hajlandóságtól, futamidőtől is függ. Általában válaszolva azt gondolom, hogy túl a raktárpiacon, egy jó helyen lévő A-kategóriás irodaépületnek még mindig megvan a vonzereje. Fantáziát látok a Covid alatt felfutott strip mall-okban is, és egyelőre a hotelpiac is jól prosperál.

Optimista?

• A cégeknek továbbra is szüksége van ingatlanra, és mindig meg lehet találni az adott szervezet igényeit figyelembe vevő egyéni opciót. Nagyon érdekes időszakot élünk az irodapiacon; nem kerülhető meg a korszerűsítés iránti igény, esetenként a funkcióváltás, de irodára mindig szükség lesz. Valamennyi szektorra érvényes, hogy 2025-ben is lehet jó és megalapozott döntéseket hozni, ám ehhez szükség van a felkészült tanácsadóra. Egy sor olyan lehetőség, rejtett opció van a piacon, amit csak a hozzáértő szem tud feltárni, és kiaknázni a benne rejlő lehetőséget. Mi pontosan ezt tesszük.

Készítette: Rozsnyai Gábor (https://www.irodakereso.hu/cikkek/interjuk/rejtett-opciok)