Két dolog élesztheti újjá az ingatlanbefektetéseket

Az országkockázati besorolás januári romlása nem, de a központi kamatláb és az infláció várható csökkenése fordulatot hozhat a befektetési hajlandóságban a kereskedelmi ingatlanpiacon. Több olyan szektor is van, amelyben a tulajdonos inkább igyekszik kibírni a nehéz hónapokat, semmint, hogy eladja vagyonelemét – foglalta össze legújabb szakmai kutatásának eredményeit a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.

Az euróban finanszírozott ingatlanprojektek esetében sokkal jobban fáj, hogy 0,5 százalékról 3 százalékra nőtt az EURIBOR, mint az, hogy a nagy hitelminősítők borúsnak ítélik meg a magyar gazdaság rövid távú kilátásait. A refinanszírozást hátrányosan érinti ez, de összességében nem is a pénzügyi feltételek szigorodása, hanem a kereslet csökkenése aggaszthatja jobban a tulajdonosokat és persze a befektetőket – vonta meg a kutatás mérlegét a tanácsadó cég kiemelve, hogy nehéz most megtalálni az irányt, mert minden szereplő kivár.

„Úgy várják az alapkamat fokozatos csökkentését és az infláció kibírható mederbe terelődését a befektetők, mint annak idején a Covid elleni vakcinát várta az egész világ” – jellemezte az európai, benne a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon jellemző befektetői hangulatot Takács Péter, a Newmark VLK Hungary befektetési igazgatója, akinek a vezetésével januárban szondázták meg a piacot.

A szakértő nem tart attól, hogy a főbb részterületeken hirtelen nagyobb mennyiségű kényszereladás történne. Szerinte – és a megkérdezett partnerek szerint is – inkább az figyelhető meg, hogy például a lakó projektek esetében a korábbi 25 százalékos értékesítés már nem elég ahhoz, hogy a bank elkezdje folyósítani a hitelt, most legalább 50 százalékot kér. Addig viszont a beruházónak mélyebben kell a zsebébe nyúlni és akár engedményekkel is, de pörgetni kell az értékesítést, viszont számolni kell azzal, hogy a vevői oldal hitelezése is megdrágult, ami nagyon visszafogja a keresletet.

Az irodapiacon annyival jobb a helyzet, hogy egy jó referenciákkal bíró és régóta banki ügyfél fejlesztőnek ma csak kicsit több kockázatot kell vállalnia: már nem 30, hanem 40-45 százalékos előbérletet kell felmutatnia, de nem többet, tehát itt kisebb a szigorítás. Új projektek viszont nem nagyon vonják el a bankok figyelmét, hiszen most a többség befékezett, így még alaposabban megnézhetik, hogy mire adnak pénzt. A jó helyen lévő, jó minőségű irodaházak viszont továbbra is érdekes befektetési célpontok, főleg ha bizonyítottan energiahatékonyan tudnak működni.

A hoteleknél lehetnek ideiglenes bezárások vidéken, főleg az energiafaló wellness szállodák esetében, de tényleges értékesítés legfeljebb az állomány 10-15 százalékát érintheti. Budapesten várhatón nem lesznek kényszereladások, de szerinte az valószínű, hogy aki 3-4 éve vett hotelt és nem nagyon jött be a számítása Magyarországon, az most igyekszik kivenni a pénzét és akár Nyugat-Európában befektetni. Szembeötlő, hogy egymás után kapjuk a híreket arról, hogy magyar beruházók a mediterrán piacon, valamint Nyugat-Európa nagyobb országaiban vásárolnak kereskedelmi ingatlanokat vagy ilyenekkel rendelkező cégeket.

A magyar piacot nézve ezekben a hetekben három típusú vevő üthet nyélbe üzletet Takács Péter szerint. Az, aki az MNB kötvényprogramjában összegyűjtött pénz egy részét még nem költötte el, vagy az, aki készpénzben fizet, illetve harmadikként olyan stratégiai vásárló, aki abban reménykedik, hogy a kamatok korrigálódása után már nyereségbe fordulhat a befektetése.

A tanácsadó cég összességében legalább 500 millió eurós befektetési forgalomra számít idén, ami ugyan elmarad a tavalyi mintegy 800 millió eurós értéktől és még inkább a korábbi években tapasztalt 1,2-1,5 milliárd eurótól, de mégis jónak mondható, mert az érdeklődés meglétét mutatja.

„A hazai befektetők már most is kis túlsúlyban vannak, szerintem részarányuk idén az év végére elérheti a 65-70 százalékot is. Meglévő forrásaik bővülése nyomán további egyetemi szereplők is feltűnhetnek, ezek saját használatra vásárolhatnak irodaházakat, mint ahogy történt nemrégen Debrecenben, ahol a helyi felsőoktatási intézmény egy prémium irodaházat vett.”- mondta.

Az elmúlt hetekben ukrán és orosz befektetők is jelentkeztek, ezek zömmel fejlesztési telkeket vásároltak, de érdeklődnek irodaházak iránt is és szeretnék bővíteni kereskedelmi-ingatlan állományukat. A francia Groupama biztosító tavaly két irodaházat is vásárolt, közben pedig nagy hazai és külföldi fejlesztő cégek logisztikai beruházásokhoz szereztek be méretes telkeket – utalt a közelmúlt fejleményeire.

A felmérés rávilágított: továbbra is keresettek a bevásárlóparkok, főleg azok, amelyeknél sok élelmiszer vagy ruházati diszkont áruház is van. Egyes parkokat tovább fejlesztenek, s mivel tartósan jó bevételt hoznak, a befektetési hozam 7-8 százalék körüli, ami vonzó lehet akár hazai, akár külföldi intézményi szereplőnek is.

A bevásárlóközpontok viszont a lakosság költéseinek átrendeződése miatt eleve kisebb forgalomra számíthatnak, elesnek az impulzusvásárlóktól és náluk a legnagyobb a költségnövekedés, amit sokan csak nagyon nehezen tudnak kigazdálkodni. Ennélfogva rosszul menő plázát vagy üzletházat senki sem akar venni, miközben a tulajdonosok – bár tudják, hogy lejtmenet van – inkább visszalépnek az eladástól és kivárják a jobb időket – vélekedett a válaszokat összefoglaló igazgató.

Soha nem látott mértékben nőtt a kereslet a jó helyen lévő, nagy ipari telkek iránt. De már nem csak a raktárakat, csarnokokat fejlesztők, hanem a végfelhasználók is a vevők között vannak, maguk akarnak építkezni. Az árak a járvány másfél éve alatt legalább 20-40 százalékkal nőttek. A boom egyértelműen az e-kereskedelem gyors felfutása miatt alakult ki. A pezsgést érzékelve az ipari ingatlanok immár a befektetők fókuszába is bekerültek és újabb tranzakciók vannak előkészületben – közölte a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég.

Évek óta nem látott pezsgést hozott az e-kereskedelem az ipari telkek piacán. Egyre több hazai és külföldi ingatlanfejlesztő szeretne pozíciót fogni, vagyis olyan területet vásárolni, ahol aztán logisztikai központot, gyártócsarnokot, raktárt hoz létre, majd bérbe adja azt. Új elem, hogy rajtuk kívül a végfelhasználók is megjelentek a vásárlók között: olyan cégközpontot építenek, ami mellett már saját raktár vagy csarnok is rendelkezésre áll – utalt a legutóbbi fejleményekre Takács Péter, a Newmark VLK Hungary befektetési igazgatója.

Példaként említette a Trans-Sped logisztikai szolgáltató céget, amelyik a közelmúltban 13 ezer négyzetméteres raktárközpontot nyitott Nagytarcsán, s onnan szolgálja ki ügyfeleit. A vállalat előzőleg 27 százalékos részesedést vásárolt a Webshippy webshop digitalizációs startup vállalkozásban, ezt is felhasználja az e-kereskedelemre épített üzletfejlesztései során.

A járvány egyre több ilyen, korábban nem széleskörűen elterjedt üzleti kapcsolatot eredményezett. A nagy mértékű webes értékesítési növekedés egyre több és jobban szervezett raktárlogisztikát kíván, amihez terület kell. Nem csoda, hogy a gyors keresletbővülés felhajtotta az árakat. Szintén a drágulás motorja, hogy ez e-kereskedelem mögötti konténeres szállítás díja is megugrott, s a nagyobb kereskedő cégek biztonságos, nagy lerakatokat akarnak létesíteni, amik az ellátási lánc bizonytalanságait úgymond kivédik.

Takács Péter szerint a telkeknél az elmúlt másfél-két évben 20-40 százalékos drágulás volt és még nem látszik a vége. Az áremelkedés már a járvány előtt megkezdődött, alatta pedig felgyorsult.

„A telekárak mellett az építőipari alapanyagárak és a munkadíjak is ütemesen emelkednek és most azt látni, hogy egyelőre nincs, ami megfékezné ezeket. Mindez növeli a kivitelezési költségeket, amit a fejlesztők – természetes módon – érvényesíteni akarnak majd a bérleti díjakban is. Nem tudni, hogy a most jellemző átlagos havi 4-4,75 eurós négyzetméterenkénti díj hogyan fog változni, de nem zárom ki, hogy akár 5-5,5 euró lesz vagy még magasabb is. Minden attól függ, hogy milyen gyorsan és milyen kapacitással dobják a piacra a fejlesztők a már elkezdett raktár projektjeiket. Több százezer négyzetméterről van szó.” – fejtette ki.

Itt utalt arra, hogy a nagy külföldi ipari ingatlanfejlesztők a korábban jellemző méretnél nagyobb egységeket hoznak létre. Az úgynevezett big boxok tényleg nagyok, akár 50-60 ezer négyzetméteresek is lehetnek. Az biztos, hogy a Panattoni magyar piacra történő belépésével immár nagy versenytársat kapott az eddig nagyon gyorsan terjeszkedő CTP, de aktív a VGP is, a piac számára ismert tény, hogy szintén alkalmas telkeket szeretne vásárolni és továbbra is meghatározó szereplő a Prologis és a GLP. A magyar fejlesztők közül a Futureal indította be nagy projektjeit az M0 körgyűrű mentén HelloParks néven.

Területileg is érdekes fejlemények zajlanak. Budapest és vonzáskörzete tovább bővül, főleg a keleti, északkeleti és délkeleti agglomerációban zajlanak most is nagy építkezések, illetve vannak még üres területek. A fejlesztők fókuszában van egyebek mellett Ecser, Maglód, Fót, Nagytarcsa, Vecsés és Gyál. Ugyanitt már a végfelhasználók is megjelentek: a Newmark VLK Hungary a Pepco-nak segített megvalósítani Gyálon egy 100 ezer négyzetméteres elosztóközpontot, az ERSTE képviseletében pedig Ecseren adtunk el egy 54 hektáros telket a Jysk-nek ahol egy óriási regionális raktárbázist alakítanak ki, mindkettő több országot fog kiszolgálni a térségünkben. Néhány iparvárosunknál, főleg az autópálya csomópontok közelében ugyancsak fejlesztések kezdődtek vagy ilyeneket terveznek.

Takács Péter számottevő változást érzékel a befektetőknél is. A nagy befektetési alapok portfóliótisztításban vannak: a nem jól teljesítő eszközöktől megszabadulnak, amilyenek pl. a nem kiemelkedő lokációban lévő és műszakileg elavultabb irodaházak, de a jó lokációban lévő, hosszú távra elkötelezett minőségi bérlőkkel rendelkező, modern irodaházakat viszont megtartják. Ám ezek mellett most már nyitottak a logisztikai ingatlanokra is és lassan „kezdik megemészteni”, hogy a raktárak, logisztikai központok hozama elérte a kiskereskedelmi ingatlanokét.

„Az irodaházak vagy strip mallok közötti versenyhez hasonlóra lehet számítani az ipari ingatlanoknál is és ez hasznos lesz a piac számára. A finanszírozó bankok most már nem csupán magát az ingatlant, hanem a bérlőt is nézik itt is és szívesen állnak be egy ebből a szempontból is jó projekt mögé.” – vélekedett.

Az e-kereskedelem fejlődését segíthetnék a city logisztikai központok is, de ezekből kevés van és például Budapesten a magas telekárak miatt drágább is építeni ilyeneket, mint a városhatár mentén felhúzni egy raktárközpontot. A tanácsadó cég szakértője szerint fontos vízválasztó lehet a következő év közepe a rozsdaövezetek miatt. A city logisztikára alkalmas ottani telkekre az új lakásokra érvényes 5 százalékos áfát kihasználni akaró lakásfejlesztők is bejelentkezhetnek vagy már meg is tették. Egy-egy nagyobb lakópark magasabb profitot hozhat, de sietniük kell, mert az áfakedvezményhez 2022 végéig meg kell szerezniük az építési engedélyt. A lakásfejlesztők által el nem foglalt területek maradhatnak tehát nyitottak más hasznosításra, köztük city logisztikára.

További fejlemény lehet, ha az érintett önkormányzatok – részben szorult pénzügyi helyzetük miatt – a még meglévő, de nem kihasznált ingatlanjaikat, akár a rozsdaövezetekben lévőket is, eladják és ott logisztikai fejlesztések indulhatnak. Vannak még ilyen értékes területek Budapesten és környékén, illetve a nagyobb iparvárosokban is. Sőt, ha egy településnek nincs azonnali cash-flow igénye, akkor az is előfordulhat, hogy az önkormányzat úgy dönt, hogy a city logisztikára alkalmas telkét nem eladja, hanem beszáll vele egy projektbe és a később felépülő raktárak bérbeadásából növeli bevételeit – vetítette előre Takács Péter.

Egyelőre nem jellemző Magyarországon, hogy a cégtulajdonosok tömegesen adnák el a vállalkozásaikat, a nyár közepére azonban változhat a kép, ha nem sikerül stabilizálni a bedőlés szélére került vállalkozások helyzetét. Vevői oldalon képbe kerülhetnek nyugati és ázsiai befektetők is.

Az egyéni vállalkozók többsége – hacsak nem valamelyik sikerágazatban működnek – nagyon megérezte, megérzi a járványt, és a kisebb társas vállalkozások közül is sok került a vesztes oldalra. Elég végigjárni a nagyvárosok főútvonalait, sétálóutcáit, vagy megnézni a cégek megszűnéséről szóló statisztikákat. Ez előrevetíti, hogy vérszemet kaphatnak a cégfelvásárlók.

Az egyik leginkább sújtott ágazat a vendéglátás. Tavaly januárban közel 20 ezer hazai cég működött a szektorban, és bár még nincsenek adatok az idei első negyedévről, de az biztos, hogy több ezerrel lett kisebb ez a szám. Eközben szaporodtak a kényszertörlések, a csúcs áprilisban és májusban volt, s ugyan az év második felében valamelyest kevesebb törlésről árulkodnak az adatok, a szám így is jelentős maradt. „Ez már csak azért is figyelemre méltó, mert a kormány 2020 májusában a folyamatban lévő kényszertörléseket felfüggesztette, illetve jelentősen szűkítette ezek lehetőségeit” – hívja fel a figyelmet az Opten.

Hónapok múlva derül ki, hogy mennyi vendéglátós maradt talpon.
A fizetési fegyelem és hajlandóság nagyot zuhant, de ez nem meglepő. Tavaly összesen 3067 vendéglátóipari cég ellen kezdeményeztek végrehajtást, ami azt jelenti, hogy a működő vállalkozások több mint 15 százalékának keletkeztek fizetési nehézségei. Még látványosabb bizonyíték is van arra, hogy padlót fogott az ágazat: tavaly január óta több mint 12 ezer fővel kevesebb dolgozót jelentettek le az ilyen profilú társas vállalkozások. A lezárások okozta bevételkiesést elsősorban elbocsátásokkal és a számlák kifizetésének késleltetésével próbálják meg kivédeni azóta is. A kisebb alkalmazotti létszámról bárki meggyőződhet: gyakran a kiszállításokra átállt vállalkozók kénytelenek maguk házhoz vinni a rendelést.

Természetesen nem mindenki húzta le a rolót. A főleg a magyar vendégekre berendezkedett cégeknek volt esélyük a túlélésre, ha sikeresen átálltak a házhoz szállításra. A külföldi turistákra alapozók viszont rosszabb helyzetből várják a járvány elmúlását. Az is megfigyelhető, hogy a társaságok zöme csak a legvégső esetben szünteti meg magát a céget, sőt sokan látnak fantáziát a járvány ellenére ilyen profilú vállalkozás alapításában.

Új tulaj a láthatáron?

A meggyengült vendéglátóipari cégek akár a cégfelvásárlók célpontjává is válhatnak, akárcsak a hotelüzemeltetők. Takács Péter, az idegenforgalmi szektorba történő befektetésekre is rálátó Newmark VLK Hungary tanácsadó vállalat befektetési igazgatója beszámolt catering céget érintő átvételi tranzakcióról, és a potenciálisan felpörgő beutaztatási piacon is formálódik egy-két üzlet. Ha továbbnövekszik a bizonytalanság a tényleges és széles körű nyitással kapcsolatban, akkor valószínűleg újabb dealek is lesznek.

De nem csupán a tönk szélére kerültek lehetnek vonzó célpontok. Az innovatív, kisebb cégek kelendők lettek a hozzájuk képest teljesen más ágazatban működő vállalatok szemében. Az online üzletek optimalizációjára szakosodott magyar Webshippy nevű társaságot például egy szállítmányozási cég vásárolta meg.

Takács a hotelek és azok üzemeltetői kapcsán úgy látja, kóstolgatják a piacot a magyar nagyvállalkozók (korábban például így szerzett erős pozíciókat az Indotek Csoport) és a külföldiek is. Utóbbiak azonban hozamfelárat kérnek, mert szerintük a hasonló hozamszintet kínáló spanyol, német vagy holland szállodapiacon jobban megéri felvásárolni cégeket vagy ingatlanokat, mivel ott jelentősebb állami segítséget kapott az ágazat, mint nálunk. Ezekben az országokban egyben tartották a szektort, és az üzemeltetők képesek lehetnek talpra állni.

Olvasd tovább a lenti linken.

https://bit.ly/3gFClnA

Erősödik a telekvadászat a logisztikai piacon, továbbra is sok befektető keres
strip mall-okat és szakáruházakat. Az irodaházaknál viszont a korábbiaknál jobban elválnak egymástól a kiemelkedő adottságúak, az újak, illetve az elavultak – összegezte a hazai befektetési piac elmúlt 3-4 havi fejleményeit a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég.

Soha nem látott módon felpezsdült az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek piaca az elmúlt néhány hónapban. Tavaly is voltak jelentős tranzakciók, de a kereslet most is erős, az üzletkötések előkészítése folyamatos. Főleg a logisztikai szolgáltatók és kereskedők aktívak, de vannak gyártó cégek is, akik hatalmas területeket keresnek, illetve kötnek le.. – számolt be a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.

„Az M0 körgyűrű mentén, továbbá országszerte a közúti csomópontoknál szeretnének vásárolni a beruházók és a befektetők is. Jó adottságú, könnyen átsorolható területeket keresnek. Azt érzékeljük, hogy az eddig is aktív fejlesztők mellé egymás után zárkóznak fel újak, illetve a régebben itt lévő külföldiek is terjeszkednek és újabb projekteket indítanak, sok esetben egy meglévő raktár-vagy logisztikai központ bővítésére, de önálló új projektekbe és beruházásokba is belevágnak.” – jellemezte az eltelt hónapokat Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Az ilyen ipari ingatlanfejlesztések más ingatlanpiaci szektorokkal szemben általában gyorsabban történnek, a következő egy-két évben több százezer négyzetméternyi új kínálat jelenik meg. Az ügyvezető ugyanakkor nem tart attól, hogy csökkennének a bérleti díjak, a kereslet ugyanis erős és vélhetően hosszabb távon is megmarad, így a kínálatot könnyen felszívja.

Befektetési szempontból arra hívta fel a figyelmet, hogy a hozam gyakorlatilag elérte a kiskereskedelmi ingatlanpiac 7-8 százalékos szintjét, ezzel jelentősen javultak a logisztikai központok esélyei. És mivel a kiskereskedelemmel erősen összefonódtak a járvány miatt is, várhatóan a későbbiekben is vonzók lesznek a befektetők szemében. Az ellátásbiztonságra törekvő kereskedők már most is több raktárkapacitást kötöttek le, mint amire pillanatnyilag szükségük van. A kiskereskedelmi piacon őrzik népszerűségüket a strip mall-ok és a szakáruházak. Ezekben stabil a bérlői kör, az elmúlt hetekben-hónapokban szinte mindenütt sikeres bérletiszerződés-hosszabbítások voltak. Mindez magasan tartja a befektetői érdeklődést, a Newmark VLK Hungary is közreműködött egy jelentős tranzakcióban.

Kalaus Valter a meglévő irodaházakról szólva azt emelte ki, hogy a befektetők manapság nehezebben tudják értékelni ezeket az ingatlanokat a sok bizonytalanság miatt. Az újakról pedig tudni lehet, hogy több hónapos csúszások vannak, ám egyelőre nincs nyomás a fejlesztőkön, hogy magasabb előbérleti arányt érjenek el.

„A bérlők többsége inkább hosszabbít, semhogy költözne. Ez rossz hír az új projektek fejlesztőinek, mert a projekthitellel kapcsolatos kamatfizetés már az első időszakban is jelentkezhet, az építkezést csak a legvégső esetben érdemes leállítani mert akkor még állagmegóvást is kell végezni, miközben eleve rugalmasabb bérleti szerződésekre kell felkészülniük. Ezeket természetesen a befektetők is tudják és látják. Ugyanakkor szerintem a jó adottságú, időben fizető és hosszabb távra szerződött bérlőkkel rendelkező prémium irodaházak továbbra is erős befektetői keresletre számíthatnak. A jövőben még inkább elválnak majd azoktól, amelyek kevésbé jó lokációban vannak, műszakilag elavultak.” – vélte a szakember.

A Newmark VLK Hungary tapasztalatai szerint a kiemelt kategóriájú irodaházaknál jelenleg 5–6 százalékos hozamsáv jellemző, míg a rosszabb adottságú, kevésbé kihasználtaknál 7-8 százalék, vagy még magasabb értékek is lehetnek. A vállalat arra számít, hogy a prémium termékekre összpontosító magyar és külföldi intézményi és magánbefektetői kör mellett a cégközpontot kereső magyar vállalatok egy része most olcsóbban juthat majd hozzá a kevéssé jó helyen lévő, esetleg felújítandó, általában közepes méretű irodaházakhoz.

A tanácsadó cég szerint a megroggyant turisztikai és vendéglátó szektorban a befektetéseket tekintve mozgalmas hónapok jönnek. A befektetőknél már nem csupán a felhalmozódott pénzről tudni, de a vásárlási szándékuk is erősödőben van. A budapesti belvárosban lévő, legalább 100 szobás és lehetőleg független üzemeltető által kezelt szállodákat keresik. Vidéken is nézelődnek, s ott lehetnek aktívak, ahová masszív külföldi beutazó turizmus és további iparvállalatok betelepülése várható.

„Tudunk olyan befektetőről is, aki inkább kölcsön adott pénzt az általa birtokolt hotel üzemeltetőjének, csakhogy az túlélje ezt a mostani nehéz időszakot. Voltak olyan tulajdonosok is, akik elengedték a bérleti díjat, vagy ha közösen úgy döntöttek, hogy a hotel a nehéz időszak ellenére nyitva maradt, akkor „open book” alapon számoltak el egymással. – mondott példákat a járvány időszakában tapasztaltakra Takács Péter, a cég befektetési igazgatója.

A szakértő kifejezetten az elmúlt hetekre-hónapokra utalva azt mondta: egyrészt magyar nagyvállalkozók is kóstolgatják a piacot, másrészt külföldiek is, de utóbbiak hozamfelárat kérnek, mert szerintük a hasonló hozamszintet kínáló spanyol, német vagy holland szállodapiacon jobban megéri felvásárolni cégeket vagy ingatlanokat. Ott ugyanis jelentősebb állami segítséget kapott az ágazat, mint nálunk, egyben tartották a szektort és az üzemeltetők képesek lehetnek talpra állni.

A hotelbefektetésen gondolkodóknál az időzítés, a potenciál és a rugalmasság a három legfontosabb szempont. Az első azért, mert ha túl sokáig halogatnák a tranzakciót, akkor más is elvihetné az ingatlant. A második inkább az adottságok (lokáció, beutazók kereslete) miatt fontos, míg a harmadik arra vonatkozik, hogy egy befektető képes legyen átmeneti engedményre. Most az a jellemző, hogy az utolsó teljes „béke évet”, vagyis 2019-et veszik alapul, a 2020-at és 2021-et átmeneti évnek tekintik, a jelentős cash-flowt csak 2022/23-tól várják – toldotta meg helyzetértékelést a Newmark VLK Hungary igazgatója.