Iroda
A nagyobb bérleményt fenntartó vállalatok a járvány hatására átgondolják ingatlan használatukat, s akár 15-20 százaléknyi területre is beengednek más cégeket. Az albérlet vonzó lehet azoknak a cégeknek, amelyek jó lokációban, jól felszerelt, de olcsóbb bérleti díjú irodát keresnek – állapítja meg júliusi tanulmányában a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó.
A koronavírus járvány nem csupán azt hozta el, hogy sztár lett a „home office” és a cégvezetők teljesen átgondolják, hogy hosszabb távon mekkora irodaterületre van szükségük. Azt is mérlegelik, hogy – akár ideiglenesen – mekkora területet tudnának albérletbe adni anélkül, hogy nehezítenék a dolgozók visszatérését és különösebb költségbe vernék magukat.
A Newmark VLK Hungary azt tapasztalta az elmúlt hetekben-hónapokban, hogy megjelentek az alkalmat kihasználni kívánó vállalkozások és kisebb területeket – jellemzően 300-400 négyzetmétert – bérbe vennének, sőt, többen bérbe is vettek. Elsősorban a több ezer négyzetméteres irodabérleményt fenntartó cégeknél próbálkozhatnak, azok ugyanis gyorsan akarnak lépni, és a hirtelen „feleslegessé vált” területet ily módon hasznosítani, vagyis költséget csökkenteni.
Főbérlői szempontok
„Nem jellemző, hogy a nagyvállalatok visszaadnának területet az irodaház bérbeadójának. Egyelőre nem tömeges az albérleti opció felhasználása, de mindenképpen új színfoltról van szó. Korábban, a 10 évvel ezelőtti válság idején szinte alig volt előélete, így nem nagyon van viszonyítási alap. Ugyanakkor racionális egy ilyen döntés az úgymond főbérlő részéről, hiszen mégiscsak bevételhez jut egy kihasználatlan terület után, azaz csökkenti a költségeit.” – érvelt Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
A tanácsadó szerint azoknak a cégeknek éri meg bérlőként albérletbe adni területük egy részét, amelyeknek nem túl régen indult az általában ötéves szerződése. Ha már csak fél vagy egy év van hátra, akkor többnyire nem éri meg ezzel bajlódni és eleve kisebb az esély, hogy ilyen, viszonylag rövid időre lesz albérlő.
Az ügyvezető felhívta a figyelmet: főbérlői szempontból fontos, hogy a ház bérbeadójától hozzájárulást kell kérni, mert előfordulhat, hogy a potenciális albérlő versenytilalmi megfontolásból nem kívánatos az épületben, ahol már van egy érintett direkt bérlő. Az természetes, hogy a főbérlőnek mindent meg kell tennie, hogy albérlője maradéktalan betartsa az épületre és az albérleti területre vonatkozó összes szabályt, hiszen főbérlőként anyagi és jogi felelősséget is visel.
Ezt nyeri az albérlő
Az egészen kis területre (100-150 nm) vágyó vállalkozások egyelőre nem nagyon reménykedhetnek abban, hogy jó helyen lévő, korszerű „A” kategóriás irodaházakban tudnak a hivatalos, kínálati bérleti díjnál jóval olcsóbban albérlethez jutni. (Vannak példák ilyen tranzakciókra, és most is vannak ilyen opciók a piacon, de nem tömeges.) Az ilyen irodaházakat eleve nem így alakították ki, jellemző, hogy a legkisebb kivehető iroda 200-250 négyzetméteres. A nagyobb területből leválasztani vagy nem is lehet fizikailag vagy nem éri meg a főbérlőnek. Az a szerencsés albérletkereső, aki egy kisebb vagy közepes irodaházban több szintet bérlő cégtől egy egész szintet tud lefoglalni, mondjuk 400-500 négyzetméteren – fűzik hozzá a tanulmány szerzői.
„Az albérlő számára az összes kompromisszum ellenére is sok az előny azzal szemben, hogy ha direkt szeretne bérlőként fellépni egy irodaházban. Általában azonnal beköltözhető, kevés átalakítást igénylő, nem ritkán bútorral ellátott, bekábelezett ingatlanok között válogathat, és akár 10-20 százalékkal is alacsonyabb bérleti díjra számíthat. Előny lehet, hogy viszonylag rövid futamidőt is vállalhat, a direkt szerződésekben jellemző 5 évvel szemben 1-2 vagy 3 év is lehetséges, attól függ, mennyi idő van még hátra a főbérlő szerződéséből. Már-már olyan rugalmasságot enged mindez, mintha úgynevezett szolgáltatott irodát választana.” – vélekedett a cég tapasztalataira utalva Kalaus Valter.
A Newmark VLK Hungary tanulmánya ezzel összefüggésben megjegyzi: a szolgáltatott irodák inkább a kezdő vállalkozásoknak vagy egy-egy projektre összeállított csapatoknak előnyös és nem hosszútávra szóló munkahelyek. Nagy előnyük, hogy nagyon jó lokációkban vannak, szinte azonnal elkezdhető ott a munka, teljesen felszerelt irodai környezetet nyújtanak megbízható háttér támogatással. A fejlődő cégeknek pedig azért jó opció, mert gyorsan plusz területet lehet bérelni vagy akár csak egy-egy alkalomra tárgyalót lekötni.
Mikor éri meg a szolgáltatott iroda?
„Körülbelül egy év az a határ, amitől kezdve már inkább megéri állandó helyet választani. Nem szabad azonban összehasonlítani a szolgáltatott irodák négyzetméterre számított díját a klasszikus bérleményekével, hiszen teljesen más a konstrukció. Az előbbiek fajlagosan azért tűnhetnek drágábbnak, mert úgy adnak teljes komfortot (bútor, back office, IT-eszközök, recepció, használat arányos díjak, rugalmas idő, stb.), hogy kisebb az elköteleződés a bérlő részéről. Nincsen külön üzemeltetési költség, egyszeri beköltözési díj, bútorvásárlás, IT-kiépítés, stb., van viszont a mindenre kiterjedő rugalmasság, s valójában ezt kell megfizetni.” – fűzte hozzá Kalaus Valter.
A szolgáltatott irodáknál kétféle megoldásra számíthatnak a bérlő vállalkozások: az egyik a klasszikus, cellás elrendezés, ez manapság, a szigorúbb egészségügyi rendszabályok miatt is kedvező. Pontosan tudni lehet, hogy kik használják a mégoly kis területet is, nem jár be oda csak az, aki ott dolgozik. A másik a co-working formátum, amiben egy szállodai lobbira (lounge) emlékeztető közösségi terek vannak, azzal a kitétellel, hogy külön munkaállomásokat is kialakítottak.
„Azt látjuk, hogy a járvány miatt átmenetileg a co-working irodák nehéz helyzetbe kerültek, hiszen kevesen akarnak potenciális fertőzést hordozó helyen dolgozni, sok idegennel, esetleg vírushordozóval egyetlen térben. Ebből a szempontból is előnyösebb lehet egy albérlet.” – mondta a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
A tanácsadó cég helyzetértékelését alátámasztják a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) által most kiadott második negyedéves adatok is. Eszerint a második negyedévben jelentősen visszaesett az irodapiaci kereslet, és a tranzakciók száma nagyméretű csökkenést mutatott. Az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, ami 1,1 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg, míg éves szinten 1 százalékpontos növekedést jelent.